宁波江北洪塘家庭娱乐购物中心项目前期策划详解.ppt

招商顺序——主力店店先期入场 主 力 店 次主力店 品牌专卖店 中小散铺 招商顺序： 招商理念： 低租金获得强大品牌主力店入驻，通过设立免租期吸引中小商铺入驻 主力店周边的商铺经营往往处于“寄生”状态，他们本身并没有聚客能力，但大型主力店的入驻会产生大量的人流，使得商铺得以存活。以低租金换取大主力店的入驻不仅可以带动小商铺的招租，更能提高小商铺的销售价格 招商顺序 初步方案设计完前要与主力店达成进驻意向 方案设计 主力店洽谈 初步 方案 施工图 设计 主力店 意向 主力店 签约 方案 调整 招商与设计的关系 招商合作方式——合作分成＆纯租金综合使用 类别 定义 优点 缺点 适用性 加盟店 经营者向品牌商户缴纳一定数额的加盟费，获得该品牌的使用权，货源由品牌商户以较高价格折扣提供. 经销商享有品牌优势 经销商资金压力大，承担是否适销对路的风险 适用于高知名度的品牌，如：麦当劳 商品代销 经营者设立专柜，将商家的商品上浮，售出后再与商家结帐 经营者风险也小 供货的商家在资金上承担一定风险 为了减少流通成本，提高商品竞争力，商品生产的商家可以使用 保底分成 发展商制定一个分成比例，确定最低的营业额作为保底底线，营业额高出保底线按制定的比例分成，将商铺租给商户使用 能减轻商户的资金压力 对市场环境不了解的商家不太愿意入驻 对该市场充分了解的商户可以采用 合作分成 从营业额中提取一部分作为商场的回报，发展商和商户共担风险，共享利润 风险与利润共存，使商家消除对市场的顾虑 双方对市场未来价值达成共识，有一定难度 招商过程中使用效果很好 纯租金 发展商将商铺租给商户，收取固定租金，商户自己经营，自担风险 发展商无任何风险 市场缺乏统一经营，统一管理的形象 对面积较大的独立铺可以使用 招商合作方式 招商对象租金与承租面积间关系 最高 最低 其次 最小 零售商铺：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信 最大 特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心 租 金 面积 大型主力店：百货公司、超市、电影院 次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心 目标商家承租状况 主力店的承租状况各有不同，百货无论是承租面积还是承租能力均为最强 大型超市 百货公司 娱乐、美食、电影院 承租面积 大型中式酒楼 大型超市 百货公司 租金 水平 娱乐、美食、电影院 百货公司——承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置； 超市——承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射； 娱乐、美食、电影院——承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值； 大型中式酒楼——承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。 目标商家承租状况 美容、健身等特色主力店承租能力均比较强 总体租金水平比较低，一般放在中层以上 体育运动用品专业店、美容院一般设置在三层 健身中心四层 电器城、家居用品店五层 体育用品专卖店、美容院美 大型家居用品店 健身中心 承租面积递增趋势 承租水平递增趋势 20~30 30~40 50~60 80~120 （元/m2/月） 单位承租水平： 电器城 目标商家承租状况 租赁条件细节——租期及装修免租期 行 业 面 积 租 期 免租装修期 主力店 超市 20000平米以上 20年~ 6~ 9月 百货 20000平米以上 10年~ ~6月 娱乐 1000平米以上 5年或以上 60-90天 一般零售商铺（服装、鞋、珠宝、首饰等） 30平米以下 ~2年 ~5天 30－150平米 2~3年 ~30天 150平米以上 ~5年 ~45天 餐饮 500平米以上 5年~ 60天~ 半主力店（包括电器城、家居专业店、健身中心、体育运动用品专业店等） 1000平米以上 5~10年 90天~ 目标商家承租状况 租户构成 推广策略 主力店能为Mall带来巨大的人流，但是租金水平很低。 次主力店能带来的人流数量不及主力店，但是租金水平要明显高于主力店。 结构性品牌专卖店在人流和租金两方面都能有不小的贡献，而且会吸引一些相关品牌的入驻。 普通的零售商铺是主要的租金承担者，其自身吸引人流的能力较差。 租金 人流 主力店 知名商家 结构性品牌专卖店 零售商铺 次主力店 金牛型租户 明星型租户 问题型租户 瘦狗型租户 招商推广手段 推广手段 目的 收效 公关活动 体验式营销 报纸广告 高调曝光 新闻炒作 舆论先行 楼书 教授投资 电视台 主攻形象 现场包装 巨无霸姿态 户外媒体 强调注目度 特定杂志 品牌跟踪 礼品 加深印象 增强参与感 提高知名度 建立消费群 提高影响力 创立项目品牌 推广