商业地产基础培训(NXPowerLite)详解.ppt

对于必须规划有集中商业的铺位，其必须保留的面积比例在30-60%之间 项目财务要求与租售比例：最低要求收回商业部分所有的投资 价值最大化与销售节点安排：商家经营稳定后，商铺价值最大，开业2-3年。 方法三 ：设定合理的租售比例和销售节点 方法四 ：客户驻留氛围的营造方法 环境法 休闲设施法 视觉刺激法 商家组合引导法 促销活动 餐饮的价值：万金油业态、扩大消费半径、解决高楼层价值 餐饮设施要求 方法五 ：可能经营餐饮的铺位相关设施到位 方法六 ：规划相应的停车位 停车位的意义 停车位的比例要求：60-120个车位/万平方米 招牌的意义：商家最重要的广告 商家与发展商的矛盾：个性化与统一规划的矛盾、大与小的矛盾 招牌的基本要求：明显，位置统一，尺寸规范 方法七 ：利于商家经营的招牌位置规划 方法八 ：业态规划相融共赢 业态组合的良性互动：购物、饮食、休闲、娱乐是一种可以内部循环的业态组合；成功的专业市场，生命力强 消费者的习惯：目的单一化和多样化的趋势。单一化—专业市场，多样化-物质与精神的双重享受。 项目开发初期区域不成熟情况下社区商业商业氛围营造方法 纯粹建筑风格 广场、小品、园林打造 亲和邻里空间 主题商业街定位及打造 统一标识/招牌/导引系统, 包装,营造商业氛围 引进品牌商家(华润超市社区店) 展示区部分商铺现行开业 对大型商业项目而言，选址是前提，招商及定位是关键，科学的规划设计与商业内在规律的研究与策划是核心竞争力，后期经营管理是项目能否成功的重要保障。 THE END 本报告是严格保密的。 商业地产基础培训 商业地产基础 2 如何做好商业地产 商业地产基础 1 2 社区商业操作基本要点 一、商业地产概念 商业物业指各种非生产﹑非居住类物业，包括写字楼、酒店、公寓、会议中心及商业服务类物业。 商业物业指用于商业服务类经营用途的物业形式，包拈零售、餐钦、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模武以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。 广义概念 狭义概念 二、商业地产与住宅区别 开发商 经营者 消费者 投资者 开发商 消费者 投资者 商业地产开发 住宅开发 一层价值传递 二～三层价值传递 串联操作 核心价值：商品、服务的快速流动\、流通。 反映在指标上就是租金和坪效 核心价值：商品的使用（即70年的居住价值）。 反映在指标上就是居住品质 养猪 VS 养牛 三、商业地产分类(商业地产开发形态分类) 商业地产 商业综合体 商业街 专业市场 酒店﹑办公类物业 购物中心 商业综合体 …… 商业步行街 主题商业街 社区商业街 美食街 酒吧街 …… 酒店 办公物业 产业综合体 家具建材市场 小商品批发市场 电子数码专业市场 农批市场 …… 旅游地产 四、商业地产“三难” 定位难 经营难 招商难 五、订单式商业 先租后建 平均租金 订单式 商业 共同选址 技术对接 如何做好商业地产 2 如何做好商业地产 商业地产基础 1 2 社区商业操作基本要点 一、解决资金(低成本资金) 商业地产其实是一个进入门槛很高的产业 平均下来，全世界的房地产公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。 商业地产是一个复合度很高，需要巨量投入的产业 它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，入药巨量资金投入。 商业地产是（中收益率/长期收益）持续现金流产业 从全世界范围来看，目前国外投资商业地产的回报率是4—6%；在中国由于是新兴市场，有一点高收益，收益能达到8—9% 。 商业项目需要３－５年养商期，度过养商期以后，项目进入成熟期，能够带来持续现金流收益。万达预计在2010年做到50个购物中心，面积600-700万平方米，租金收入50亿元以上。 解决方式:：房地产信托投资、开发模式调整、银行贷款等 结论：做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。 二、找到人才(专业化团队) 专业化成就万象城辉煌之路 国际化人才梯队 地产开发人才+零售商业人才+休闲、娱乐、餐饮人才 国际化考察 ——34万平米城市综合体,推动区域副中心化 美国的托伯曼公司 做商业地产，需要既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才 三、只租不售 一是经营的整体性 二是经营的有效性 为什么只租不售 什么可以卖什么不可以卖 商业周边开发住宅可以卖，商业部不可以卖。 商业周边开发写字楼、公寓可以卖，商业部不可以卖。 开放型商业街可以卖，集中商业不可以卖。 买主力店，留小商铺 产权分散、无序经营，导致项目缺乏市场竞争力，被市场淘汰。 通过有效运作、筹划并解决项目资金平衡点问题。万达第三代综合体开发模式。案例：合肥万达广场 结论：只租不售，整合项目竞