南工大房地产经济学详解.ppt

物业税VS土地批租制度 物业税之所以还未开征就备受瞩日，一个主要的原因是，现行的土地税收政策存在明显弊端——政府目前在出让土地时，各种税收一次性缴纳(开发商垫付，进而转嫁给购房者），后续不再增收。政府转而把这笔出让费用投资于城市基础设施以及公用设施建设。但由于周边基础设施条件的逐步改善，客观上使得土地不断升值，真正获取到土地增值收益的房产所有人没有缴税，这些成本实际上被后进入的购房者在日益抬高的房价中承担掉。尽管有人认为，购房者在支付房价时，已经承担了使用期限内(50年或者70年)房产增值的税额，但事实上，政府在批地时几乎不可能正确估算未来数十年内土地的价值增减，因此在客观上造成了土地乃至房价的失真，同时也就容易造成泡沫的产生。 中国人民大学法学系教授周珂是国内最早撰文对土地批租制度提出质疑的学者之一。他认为，土地批租制度是一种短期行为，香港就是一个典型案例，英国人发明了土地批租制度，但不在本土采用而用于香港，本身就说明了这种制度的局限性，英国人把香港的地卖得差不多后一走了之，我们的政府不能干这种事。 据了解，世界上绝大多数国家财政来源主要是通过不动产税，美国的不动产税大体上占全国财政收入的一半，而且非常稳定，但反观香港，政府卖地收益多的时候占当年财政三分之一，少的时候只占百分之零点几。 1990年代初，我国内地之所以实行土地批租和土地增值税等政策，主要是受港台地区的影响，另外一个原因还与计划经济下社会财富集中于企业有关，导致我国长期以来征税对象主要是从生产经营环节征收，而对财产特别是个人财产的征税较少。但当今社会财富——包括物业财富——的分布相当部分是在民间，”周珂说，“且我国企业已不堪重负，国家需要在财政来源上重新定位。”现在，绝大部分学者均认为物业税是大势所趋，其理论上可以改变不合理的游戏规则，让所有的参与者更合理地受益。但为什么物业税开征仍然未能广泛推行? 上海、重庆物业税版本 项目　　城市 重庆 上海 试点范围 　渝中、江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口、南岸、北碚、渝北、巴南 　　上海市行政区域 税率 0.5%-1.2% 　　暂定为0.6%应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。 本地居民 　　1、个人拥有的独栋商品住宅　　2、个人新购的高档住房。　　高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房 　　家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房） 外地居民 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房 　　 非本市居民家庭在本市新购的住房。 计税依据 应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据 参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 税收减免 (一)对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。(二)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。(三)因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。 . 家庭全部住房面积人均不超过60平方米；　　本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房；　　子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的；　　符合国家和本市有关规定引进的高层次人才；　　持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的 本章总结 “传统观点”由Ｓｉｍｏｎ（１９４３）和Ｎｅｔｚｅｒ（１９６６）形成。他们假定整个国家的资本回报固定、资本自由流动，从而资本不承担任何税负，房产税完全由当地不可移动住房的消费者承担，并导致高房价。 “受益观点”是由Ｈａｍｉｌｔｏｎ（１９７５、１９７６）和Ｆｉｓｃｈｅｌ（１９９２、２００１）发展起来的。他们假定消费者可自由流动，不同辖区为争夺消费者在房产税和公共服务上展开竞争。在上述假定下，每个辖区内消费者所支付的房产税相同，地方公共服务完全由房产税来提供，房产税和公共服务未资本化为住房价值。据此，他们认为房产税仅是受益税（ｂｅｎｅｆｉｔ　ｔａｘ），仅影响地方公共支出，不影响住房价值和资源配置。 “新观点”由Ｍｉｅｓｚｋｏｗｓｋｉ（１９７２）以及Ｍｉｅｓｚｋｏｗｓｋｉ和Ｚｏｄｒｏｗ（１９８６）提出。他们认为，传统观点的局部均衡分析是高度误导的。一方面，传统观点忽视了所有辖区均有房产税；另一方