商业物业管理详解.ppt

XINCHENG KONGGU 商业物业管理 万博广场 目 录 1、商业物业含义及类型 2、商业物业的管理特点 3、商业物业前期导入 4、客户服务管理 5、装修服务管理 6、商铺设施、设备维保服务管理 7、商铺建筑物的养护与维护管理 8、安全服务管理 9、保洁服务管理 10、保险管理 11、撤铺管理 前言 物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。“物业”一词是由英语property引译而来，其含义有“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等是一个较为广义的范畴。随着我国对外改革开放，市场化的不断深入，物业管理作为市场经济的产物，面临改革带来的充满生机的庞大市场，中国物业管理作为一个新兴的服务行业，经过二十多年的发展，已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。在二十年的探索与实践中，一批优秀的物业管理企业脱颖而出，为开创中国的物业管理谱写了辉煌的篇章，形成了富有中国特色的物业管理体系，有效推动了行业的发展进程。 伴随着我国经济的飞速发展，集商业经营、休闲娱乐等多种功能于一体用途更加广泛的综合商业楼宇在全国迅速崛起，与此同时，综合商业楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。 以下就商业物业管理问题来谈一谈。 1.0 商业物业服务的含义及类型 商业物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性市场等，其中，融购物、餐饮、娱乐、金融等多种服务功能于一体的大型商场物业也称综合性商业楼宇。随着房地产商品化进程的发展，这些商场物业的产权性质也出现了各种形式，其经营方式多种多样。 1.1 商业物业管理的含义 商业物业：是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容主要包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以它与普通小区物业管理既存在共性，又有其特殊性。 1.2 商业物业管理的类型 从建筑结构上来分： 商场物业有敞开式的市场和广场型； 同时也有封闭式的购物中心型。 从功能上来分： 有综合性的专业购物中心； 也有商住两用型的。 商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外， 安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因 此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事 件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。 顾客流量大 要物业管理服务面向业主和使用人，向他们负责，一切 为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人 和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物 环境。这是商业物业管理服务的根本原则 服务要求高 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分 散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散， 管理难度较大是商业物业管理的特点。 管理点分散 2.0 商业物业的管理特点 顾客到商场购物的时间，大多集中在节假日、双休日和 下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺 的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、 关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经 营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 营业时 间性强 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车 和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了 压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整 体体现。 车辆管理 难度大 2.0 商业物业的管理特点 3.0商业物业管理前期介入 3.1 项目 设计阶段 3.7 商户 装修管理 3.6 主力店 物业服务 3.3 商业物业 管理准备阶段 3.4 物业管理 市场调研工作 3.5 物业管 理成本测算 3.2 项目 施工阶段 3.1项目设计阶段 3.1.1 根据《商业管理房产技术条件》，结合 项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图 纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水 系统、空调系统的划分及外立面的方式等。 ` 3.1.2 从商场日常经营需要出发提出合理建议 ` 商业物业管理在规划设计阶段