商业地产培训_城市综合体的定位剖析详解.ppt

城市综合体的定位剖析 定位需满足的目标 * * * * 定位依据 1 2 3 4 5 6 城市和区域市场 城市化发展 经济和人口状况 城市和区域地理环境 历史、文化、民俗、民情 政府规划及功能定位 定位的依据 * * 霍金斯“消费者决策过程模型” * * “三位一体”定位方法 * * 核心商业形态 家庭服务 家庭时尚 家庭娱乐 辅助商业形态 家庭休闲品 家庭必需品 家庭生活类 零售商业形态定位——以“家”为单位分析 * * 城市综合体——零售商业形态定位 * * 5-10% 其他服务 20-25% 餐饮 30-35% 商业零售 30-40% 休闲、娱乐、酒店 城市综合体——各功能商业形态构成 * * 按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入） 零售饱和理论公式： IRS = C * RE / RF C： 潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF： 营业面积 城市综合体——商业零售业态 * * 商业零售业态商业规模的设定 * * 商业零售业态极限规模测算表 * * 销售额=购物概率*人口*人均零售开支 商业面积=销售额/单位面积营业额 购物概率测算公式选用赫夫模型公式： A =S /D ij j a M ij b S /D j a ij b S /D j a ij b P ij = A ij 为商店J对消费者I的吸引力； S j a 为商店J的规模； D ij b 为消费者I到商店J的距离； P ij 为消费者I到商店J的规模购物的概率； 商业零售业态引力模型 * * 商业街分析需要解决的核心问题 1、商业街的长度和宽度 2、商业街的辐射半径 3、商业街与平行干道的距离 城市综合体——商业街 东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M * * 东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M 东京商业街平均宽度 城市综合体——商业街 * * 城市综合体——商务 城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区 域的主导功 能和区域的 重要性程度 的影响。 * * 城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容 * * 城市综合体——酒店 城市综合体的酒店规模估算 E = N * P * L / （T * K） E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天数 T : 全年可逗留天数 K : 床位的利用率 * * 城市综合体运营的价值 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链 * * 商业 办公 商务 公寓 住宅 酒店 公寓 周边高档公寓众多 住宅 高档住宅缺失，中高档住宅众多 酒店 五星级酒店林立 办公 地王大厦等甲级写字楼汇聚 商务 CFD带来大量高等级商务人士 商业 缺乏有影响力的商业形态 华润万象城 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 * * 华润万象城城市综合体开发的思考 一期 二期 华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么一期项目开发会会选择商业和写字楼？ * * 商业 办公 商务 公寓 住宅 酒店 公寓 周边高档公寓众多 住宅 高档住宅缺失，中高档住宅众多 酒店 上海宾馆等酒店档次不高 办公 写字楼众多，但档次低 商务 商务气氛浓厚 商业 商业以中高档为主，但本项目商业区位并不理想 中航城 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 * * 中航城城市综合体运营的思考 同样处于城市核心区的中航城城市综合体项目为什么一期项目开发会选择写字楼而不是商业？ * * 商业 办公 商务 公寓 住宅 酒店 公寓 公寓少 住宅 住宅项目多， 酒店 少，档次低 办公 写字楼少，且档次低 商务 商务气氛淡薄 商业 临近五洲风情MALL 龙岗南联港台项目 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 * * 龙岗南联港台项目城市综合