泰赢培训1：房地产基础培训详解.ppt

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 【商品房现售】 海马公园 万千世纪城 俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。 【商品房预售】 和昌悦澜 郑州雅居乐国际花园 【销售率】 指售出的户数占可销的总户数的比例。（总套数 - 未销售面积）/总套数 销售率=82/112=76% 户型评判标准 市场部培训课件 2014年7月 房地产基础概念 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 【建筑容积率】 即为容积率以公式表示如下： 容积率= 总建筑面积÷ 建筑用地面积 例如： 占地面积：1000平米 建筑面积：3000平米 容积率=3000平米：1000平米=3.0 容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3则环境恶化） 反之亦然，容积率低，每平方占有资源多，价格自然要高 【容积率与建筑的关系】 林溪湾 容积率：0.69 ?联排别墅、洋房 和昌悦澜 容积率： 3.50 （大体量高层板楼） 金成时代广场 容积率 6.40（高密度板楼、高层塔楼） 【容积率与建筑的关系】 例如： 指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。 【建筑高度】 建筑基底面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积（建筑基底面积应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算）。 【建筑基底面积】 建筑占地面积有几种计算方式： 1 、建筑占地的地下（埋在地中）看不见部份 2、竖直墙的外围地面肉眼看见部份 3、整个建筑物竖直向地面投影范围部份 即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 【建筑密度】 建筑面积密度的表示公式为：? ?建筑面积密度=(总建筑基底面积÷?建筑用地面积)（m2/hm2） 计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积。 【建筑间距】 建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离.住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。 住宅建筑最小间距（m） 类别 层数 南北向住宅间距 东西向住宅间距 Ⅰ类小区 低层 1.0H并不少于6 4 多层、中高层 1.0H 6 Ⅱ类小区 低层 0.8H并不少于6 4 多层、中高层 0.8H 6 高层 24+0.2（H-30） 13 Ⅲ类小区 多层、中高层 0.8H 6 高层 24+0.2（H-30） 13 【绿地率】 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率=绿地面积/规划建设土地面积 是指植被垂直投影面积与规划建设用地面积之比。应该称“绿化覆盖率” 【绿化率】 新建小区的绿地率不低于30%,旧区改建绿地率不低于25%（参见城市居住区规划设计规范）。 建筑周边1.5米不算入绿地，道路周边1米不算入绿地，覆土深度不足的部分不算绿地——由此可见屋顶绿化是不算绿地的），嵌草停车位种植乔木间距小于等于4米且非单排种植的可算做绿地。也就是说一个车位4角都种树才算绿地面积。地下车库顶板覆土深度够种植大乔木，且至少有一个侧开口的算作绿地。水体算作绿地。计算绿地率时，校园路不用扣除。 绿化率=绿化种植垂直投影面积/规划建设土地面积 绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。 是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。 【规划形态】 分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积 【分摊公用建筑面积的计算方法】 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 【商品房销售面积】 指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。 【得房率】 得房率=（建筑面积-公摊面积）/销售面积 得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72