8房地产物业服务重点讲解.pptVIP

三、物业服务的启动阶段 （1）物业的接管验收 （2）用户入住 （3）档案资料的建立 （4）首次业主大会的召开和业主委员会的成立 包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收;对物业服务企业而言，物业的接管验收是对包括物业的共用部位的接管验收;物业的接管验收—般由开发单位和物业服务企业共同组织验收，原有物业接管验收应当是业主委员会、原物业服务企业和新物业服务企业共同组织验收 用户入住时，物业服务的主要工作是办理入伙手续，物业服务企业向业主发放《业上临时公约》等材料，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项通知业主，还要通过各种宣传手段和方法，使业主了解物业服务的有关规定，主动配合物业服务企业日后的管理服务工作，做好用户搬迁阶段的安全防范工作。 。 包括业主或租住户的资料和物业的资料。 物业销售和业主入住达到—定比例以上或物业销售满一定年限后，应在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处的指导下成立业主大会，并召开首次业主大会。首次业主大会审议并通过业主大会议事规则和业主公约，选举产生业主委员会，决定有关业主共同利益的事项。至此，物业服务工作就从全面启动转向日常运作。 四、物业服务的日常运作阶段 (1)日常综合服务与管理 (2)系统的协调 ①物业服务社会化、专业化、市场化的特征，决定了其具有特定的复杂的系统内部、外部环境条件。 ②系统内部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系以及业土之间相互关系的协调。 ①指业主大会选聘新的物业服务企业并签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业服务中所做的各项工作。 ③系统外部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调。例如，供水、供电、居委会、通讯、环卫、房管、城管等有关部门，涉及面相当广泛。 ②主要内容包括：房屋修缮管理、机电设备管理、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理、社区文化、房屋租赁管理、财务管理、智能化设备管理、各种特约服务、各种专项服务。 第三节 不同类型房地产的物业服务 住宅小区的物业服务 工业区（工业大厦）、仓库区的物业服务 高层楼宇、商业场所、写字楼等单项物业服务 根据不同类型房地产的特点，把物业服务分为： 不同形式的房地产项目，由于其空间形式、使用功能、项目特点、以及住用者的情况不同，因而其物业服务的特点和要求也不一样。应该根据不同的物业类型的特点和要求，有针对性的制定相关的物业服务工作计划，提高物业服务质量和效率。 一、住宅小区的物业服务 (1) 规划建设集中化 (2) 使用功能多样化 (3) 房屋和设备、设施一体化 (4) 产权多元化 1.住宅小区特点 住宅小区，也称“居住小区”，指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口（8000-15000人或2000-4000户）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居民生活聚居地。住宅小区是住宅区的组成单位。 住宅区，也称“城市居住区”，指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人或10000-15000户）相对应，配建有一整套较为完善的、能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 2.住宅小区物业服务的特点 (1) 住宅小区的管理必须具有导向性 (2) 住宅小区的管理必须具有统一性 (3) 住宅小区的管理必须具有协调性 基于住宅小区的物业服务的特点，为提高住宅小区的物业服务质量及效率，住宅小区管理要满足以下两点要求：①住宅小区的物业服务过程，必须高度重视社会效益和环境效益； ②住宅小区的物业服务必须坚持“两个结合”。即专业性物业服务与小区属地行政管理相结合；相结合。 2.住宅小区物业服务的特点 二、商业场所、写字楼的物业服务 多集中于都市的繁华地段； 多属于物业所有权与经营权分离的情况，即物业公司服务的对象多为租客和顾客； 商业场所人流量大且人流成分和来源较为复杂； 由于商业场所人流量大和人流复杂，因而保安和消防工作较为艰巨。 1.商业场所的物业服务 商业场所指以买卖方式使商品流通的经济活动场所。包括商场、购物中心、酒楼、商店、铺和地摊等。 (1) 商业场所的特点 (2) 商业场所的物业服务要求 ①要对商业场所进行精心规划、合理布局 ②要为商业场所提供良好的管理和服务 切实做好商业场所的治安保卫工作； 要十分重视商业场所的消防管理工作； 商业场所的类型、规模和档次的考虑要因地制宜，不要盲目模仿； 要搞好商业场所的环境管理工作； 商业场所的外部形象和内部布局设计都必须考虑商业需求。 要维护商业场所的整体形象和结构、设施的完好。 2. 写字楼的物业服务 多集中于城市的繁华地段 物业公司的服务对象以白领为主 写字楼的资讯手段比较先