2014房估-案例与-模考试题班-第1讲：模拟试题一(试题)(2014年新版)重点讲解.doc

1、王某于2005年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，并办理了所有权人为王某的《房屋所有权证》，为保证正常经营，于2010年初进行了重新装修。重新装修费用为80万元。2012年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。1．若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：0．7：0．6：0．5：0．4：0．3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（??）万元。A．11．43B．11．77C．22．86D．23．532．因该大厦800万元的价值为2012年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是（??）。A．若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析B．若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析C．若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用D．若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用3．2013年初该大厦重新评估价值为1050万元，则下述说法正确的是（?）。A．该价值扣除80万元装修费用后大于2012年初市场价值800万元的部分是房地产自然增值B．该价值扣除80万元装修费用现值后大于2012年初市场价值800万元的部分是房地产自然增值C．该价值扣除80万元装修费用，再扣减通货膨胀因素后大于2012年初市场价值800万元的部分是房地产自然增值D．该价值扣除80万元装修费用现值，再扣减通货膨胀因素后大于2012年初市场价值800万元扣除80万元装修费用的现值得到的差额是房地产自然增值4．兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（??）。A．房屋所有权注销登记B．房屋所有权初始登记C．房屋所有权变更登记D．房屋所有权转移登记5．若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（??）。A．该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B．如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C．如不办理抵押登记，该抵押合同无效D．如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力 1、??A??B??C??D?2、??A??B??C??D?3、??A??B??C??D?4、??A??B??C??D?5、??A??B??C??D? 标准答案：?A|A|D|D|D 答案解析：?1.设第一层价格为χ，则全楼价格为3.5χ，一层价格χ＝800/3.5＝228.57（万元），二层价格＝0.7×228.57＝160（万元），一二层价格合计：388.57万元，400－388.57＝11.43（万元）。2.用收益法估价应考虑大厦各层业态进行价值分析，用收益法测算时，重新装修的折旧费（如果残值率为零，等于分摊的年均装饰、装修费用）可计入运营费用，但这个折旧费只在其装修项目经济寿命内有，而收益期限不定，其净收益是否应扣除分摊的年均装饰、装修费用也不确定，因此最合适选项还是A。3.房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。【考点来源】理论教材第二章《房地产及其描述》第二节：房地产的特性。4.继承手续属于房屋所有权转移登记。5.1．“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”（《担保权》第48条），《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，所以A项不对；2．B项也不对，先出租后抵押的，抵押时无需事先征得承租人同意，已出租房地产可以设定抵押权；3．依据《担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”之规定，抵押不登记合同不生效，故C项说法正确，但通常不需要在估价报告中提示，因为不提示也不会对房地产价值产生什么实质影响；4．依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”之规定，D项正确且需要在估价报告中提示，因为租赁权的存在会对将来房地产价值有影响。 2、某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲