第六章房地产评估重点分析.ppt

（五）房地产的价格种类 1、按权益不同：所有权价格、使用权价格 2、按房地产实物形态： 土地价格、建筑物价格、房地产价格 3、按房地产价格表示单位： 房地产总价格、房地产单位价格 （楼面地价、土地单价） 七、涉及的相关指标 1.宗地 2.容积率 3.楼面地价 例题： 某待估地块为一征用农地，面积500平方米，土地取得费为230元/平方米，土地开发费为246元/平方米，土地开发周期2年，第一年投资资金占总开发费用的75%，第二年占总开发费用的25%；银行贷款的年利率为8%，土地开发平均利润率为10%，土地增值收益为20%，评估待估土地开发后的价格。 1、计算土地取得费=500×230=115000(元) 2、计算土地开发费=500×246=123000(元) 3、计算投资利息=土地取得费利息 +土地开发费利息 4、计算开发利润 =(土地取得费+土地开发费)10% 二、净收益： 客观净收益≠实际净收益 客观净收益＝客观总收益－客观总费用 客观总收益（客观总费用）：正常使用下的正常收益（费用）。 正常收益：处于最佳利用方向和最佳利用程度的收益。 总费用：客观费用（不含折旧费用）：管理费，维修费，保险费，税金等。 二、资本化率（折现率） （一）资本化率的确定方法： １.净收益与售价比率法 ２.无风险利率加风险调整法 ３.各种投资收益率排序插入法 （二）土地折现率、建筑物折现率与综合折现率（以土地和建筑物价值为权数） 三、常用计算公式 １.房地产价值＝房地产净收益×年金现值系数 房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用 房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金 2.土地价值＝土地净收益×年金现值系数 土地净收益＝土地总收益－土地总费用 土地总费用＝管理费＋维护费＋税金 或 土地价值＝房地产价值－建筑物价值 建筑物价值＝建筑物重置成本－年贬值×已使用年限 年贬值＝建筑物重置成本×（1-残值率）/耐用年限 或 土地价值＝（房地产净收益－建筑物净收益） ×年金现值系数 建筑物净收益＝建筑物现值×建筑物折现率 ５.建筑物价值＝房地产价值－土地价值 或 建筑物价值＝（房地产总收益－土地净收益）×年金现值系数 例： 某房地产公司与１９９７年３月以有偿出让方式取得一块土地５０年使用权，并于１９９９年３月在此地上建成一砖混结构写字楼，当时造价２０００元／平方米，经济耐用年限为５５年，残值率为２％。目前，该类建筑重置价值为２５００元／平方米。该建筑占地面积为５００平方米，建筑面积为９００平方米。现在用于出租，每月平均实收租金３万元。 补充资料： 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米５０元，空置率为１０％，每年需支付管理费为年租金的３.５%，维修费为建筑重置价格的１.５％，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米２０元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为７％，建筑资本化率为８％。 假设条件：土地使用权期满时土地使用权及地上建筑物由国家收回。 要求：计算该宗地２００３年３月的土地使用权价值。 评估过程： １. 计算总收益 年总收益＝５０ × １２ × ９００ × （１-１０％）=４８６０００（元） 2 . 计算总费用 年管理费＝４８６０００ ×３.５％ 年维修费＝２５００ ×９００ ×１.５％ 年税金＝２０ ×９００ 年保险费＝２５００ ×９００ ×０.２％ 年总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金 　　　　　＝７３２６０（元） ３.计算房地产净收益 房地产净收益＝年总收益－年费用 　　　　　　＝４１２７４０（元） ４.计算房屋净收益 （１）年贬值额＝建筑物重置价值／耐用年限　＝２５００ ×９００／（５０－２）　　　　＝４６８７５（元） （２）房屋现值＝ 建筑物重置价值－年贬值×已使用年限 ＝２５００ ×９００－４６８７５ ×４ ＝２０６２５００（元） （３）房屋净收益＝房屋现值×房屋资本化率 　　　　　　　　＝165000（元） ５.计算土地净收益： 土地净收益＝年房地产净收益－年房屋净收益 　　　　　＝４１２７４０－１６５０００ 　　　　　＝２４７７４０（元） ６.计算土地使用权价值 第四节 房地产评估的成本法 一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗 二、适用范围 主要适用于不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产 三、成本法在土地评估中的应用 土地价格＝待开发土地取得费 +土地开发费