第六章假设开发法重点分析.pptVIP

* 第六章 假设开发法 房地产估价 思考与 练习题 本章 教学要求 本章主要 内容 【教学目的和要求】通过本章的学习使学生掌握假设开发法的概念、理论依据、特点、适用范围、假设开发法的计算公式、假设开发法各项费用的计算、假设开发法应用举例。。 【教学重点及难点】假设开发法理论依据、假设开发法的公式、假设开发法的应用步骤。 【教学内容与时间】：①假设开发法的原理、公式、各项费用计算（2学时）；②应用举例（2学时） 【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以适当的课堂和课下练习。 首页 第六章 假设开发法 第一节 假设开发法的基本原理 第二节 假设开发法的基本公式 第三节 假设开发法估算的步骤 第四节 假设开发法运用举例 首页 第六章 假设开发法 假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 第一节 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念 二、假设开发法的理论依据 预期原理 假设开发法基本理论依据与收益法相同，是预期原理。 假设开发法在形式上是评估新建不动产价格的成本法的倒算法。 两者的区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的不动产价格；假设开发法中开发完成后的不动产价格已事先通过预测得到，需求取的是土地价格。 目录 三、假设开发法的适用对象和条件 （一）适用对象 具有投资开发或再开法潜力的房地产。 （二）假设开发法的适用范围 1、待开发土地的估价 2、土地整理、复垦 3、土地的再开发 4、已有房地产中地价的评估 5、在建工程 6、旧房翻新改造 另外还可用于房地产开发利润的测算和建筑成本的控制 目录 第二节 假设开发法的基本公式 一、假设开发法最基本的公式 待开发房地产的价值＝开发完成后房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买待开发房地产应负担的税费 1、计息方法 待开发房地产的价值＝开发完成后房地产价值－开发成本－管理费用－销售税费－购买待开发房地产应负担的税费 2、折现方法 《房地产估价规范》规定：运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中易采用折现的方法；难以采用折现方法时，可采用计算利息的方法。 目录 第二节 收益法的计算公式 二、根据估价对象调整的公式 1、生地价值公式 （1）建成房屋的生地价值公式： 生地价值=开发完成后的不动产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费 （2）开发成熟地的生地价值公式： 生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费 2、毛地价值公式 （1）开发房地产的毛地价值公式： 毛地价值=开发完成后的不动产价值－由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方购买毛地应负担的税费 （2）开发熟地的毛地价值公式： 毛地价值=开发完成后的熟地价值—由毛地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费— 土地开发利润—买方购买毛地应负担的税费 第二节 收益法的计算公式 二、根据估价对象调整的公式 3、熟地价值公式 熟地价值=开发完成后的不动产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 4、在建工程价值公式 在建工程价值=续建完成后的不动产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、旧房价值公式 旧房价值=装修改造完成后的不动产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费 目录 第三节 假设开发法的估计步骤 一、调查待估不动产的基本情况 二、选择最佳的开发利用方式 三、估计开发经营期 四、预测开发完成后的不动产总价格 五、估算成本费用及利税 六、求取估价对象价格 目录 1、不动产的自然状况 位置、坐落、区位条件、面积大小、形状、地形、地质、基础设施状况、建筑基本情况 2、政府的规划限制 用途、容积率、建筑高度、建筑覆盖率 3、土地权利状况 土地使用权年限、续期约定、对转让、出租、抵押等的规定 调查待估不动产基本情况 返回 开发经营期 开发期 开发经营期 前期 建设期 租售期 开发经营期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一段时期，可分为开发前期（即规划设计和工程预算期，自取得土地使用权至开工建设)、开发建设期（自开工至竣工验收）、经营期（即不动产空置或租售期）。 确定开发经