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第三章 房地产开发贷款 学习目标 1．了解房地产开发贷款的概念和分类。 2．理解银行开展房地产开发贷款的业务流程。 3．了解申请获得房地产开发贷款的基本条件。 4．了解房地产开发贷款的风险。 5．掌握控制房地产开发风险的相应措施。 第一节 房地产开发贷款基本知识 一、房地产开发贷款的含义及当事人 房地产开发贷款是指金融机构对房地产开发企业发放的用于地产、房产（包括住房、商业用房和其他房产）开发建设的中长期项目贷款。 房地产开发贷款的贷款人是各类银行业金融机构。在银行业金融机构中，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、城市信用社、农村信用社、农村商业银行等一般具有提供房地产开发贷款的资格。 房地产开发贷款的借款人为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。 二、房地产开发贷款的种类 1．地产开发贷款与房产开发贷款 2．住房开发贷款、商业用房开发贷款、经济适用住房开发贷款廉租住房建设贷款 3．信用贷款和担保贷款 4．正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款 三、房地产开发贷款的期限 房地产开发贷款期限有短期、中期和长期之分。短期贷款，一般指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款。中期贷款，一般指贷款期限在1年以上5年以下(含5年)的贷款。长期贷款，一般指贷款期限在5年(不含5年)以上的贷款。 针对不同种类的贷款，银行所规定的期限是不同的。如中国工商银行规定：住房开发贷款，贷款期限一般不超过3年。商用房开发贷款，如果项目全部用于出租、自营，贷款期限最长不得超过15年（含）；如果项目全部或部分用于出售、转让，贷款期限最长不得超过8年（含）。土地储备贷款，贷款期限原则上不超过2年。经济适用住房开发贷款，贷款期限一般不超过3年，最长不超过5年。廉租住房建设贷款，贷款期限最长不超过5年。 四、房地产开发贷款利率的确定 1．人民币贷款利率执行中国人民银行规定的贷款利率。 2．外汇贷款利率根据银行的有关规定和经办行资金筹集成本及同业水平确定，可为固定利率，也可为浮动利率。 3．贷款期间的利率变动根据银行的通知执行。 4．如展期贷款期限加上原期限达到新的利率期限档次的，从展期之日起按新的期限档次利率计收。 5．逾期贷款利率按中国人民银行规定的利率执行。 6．挤占、挪用贷款按银行规定的利率进行罚息。 第二节 银行开展房地产开发贷款业务流程 银行开展房地产开发类贷款的操作程序可分为受理、调查评价、审批、发放、贷后管理五个环节。 一、受理 受理人员依据有关法律法规、规章制度及银行的信贷政策审查客户的资格及其提供的申请材料，决定是否接受客户的信贷业务申请。 （一）客户申请 （二）资格审查 （三）提交材料 （四）初步审查 二、调查评价 （一）客户信用评级 （二）项目评价 （三）担保评价 （四）撰写调查评价报告 三、审批 （一）合规性审查 （二）审批 1．审批方式。审批方式分为信贷审批人会议、会签、单签审批，原则上各类贷款应通过审批人会议审批。 2．审批结论。分为同意（含附加条件同意）、不同意和续议三种。 3．审批结论的反馈 四、贷款发放 （一）落实贷前条件 （二）签订合同 （三）落实用款条件 （四）支用 （五）信贷登记 五、贷后管理 （一）信贷资产检查 信贷资产检查按照银行《信贷资产检查》的规定办理。 （二）回收 1．正常回收 2．提前归还贷款 （三）贷款展期 （四）不良信贷资产经营管理 （五）信贷档案管理 第三节 房地产开发贷款的风险管理 一、房地产开发贷款的风险分类 根据风险形成的原因，可将房地产开发贷款的风险分成以下几种： 1．市场风险? 2．技术性风险 3．项目质量风险 4．道德风险 5．政策性风险 二、房地产开发贷款的风险管理的基本要求 1．商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。 2．商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。 3．商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。 4．商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。 5．商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。 6．商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。 7．商业银行应建立房地产行业风险预警和评