城市进入研究—世联方法摘要.ppt

* 指标评判总结 根据香港等成熟市场的房地产经验，城市综合竞争力与城市房价水平呈正相关关系；天津、东莞的城市综合竞争力排名靠前，城市未来的升值潜力大； 大部分优选城市的城市化率处于30%-70%之间，恩格尔系数在20%-50之间，人均居住面积在20-30平方米之间，说明这些优选城市房地产市场已经进入快速发展阶段，未来可持续发展潜力强；其中合肥和扬州两个城市的人均可居住面积目前还不足20平方米，未来房地产市场需求支撑力强； 优选城市房地产行业平均利润普遍要大于重庆，协信进入这些城市可获得相对更高的利润； 从评价反映房地产市场风险的四个指标看，优选城市房地产市场风险相对较小，整体市场处于健康水平 第五次筛选： 城市的进入性条件 * 世联的研究方法：七次筛选确定目标城市 目标城市 全国范围的重点城市 第一次筛选： 中国城市梯级划分 符合协信集团战略性进入要求的城市 第二次筛选： 协信企业发展要求 第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力 市场价值实现潜力高的城市 满足房价快速上升条件的城市 第四次筛选： 房价快速上升条件 第五次筛选： 城市的进入性条件 协信具备进入性条件的城市 1 2 3 4 5 … 优选城市归属城市群内部条件比较 借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件 第六次筛选： 城市群内部优势比较 第七次筛选： 成功经验借鉴 * 优选城市归属城市群的比较 长三角城市群： 扬州 京津冀城市群： 天津、唐山 山东半岛城市群： 烟台 淮南城市群： 合肥 湘中城市群： 长沙 环鄱城市群： 南昌 滇中城市群： 昆明 关中城市群： 西安 珠三角城市群： 东莞 川渝城市群： 成都 长江中游城市群： 武汉 中原城市群： 郑州 十三个优选城市归属于十二个城市群 第六次筛选： 城市群优势比较 * 促进城市群发展的六大主导因素 内在驱动力：工业化 外在带动力：外向型经济 强力催化剂：产业集群 协调引导：政府作用 经济纽带：交通网络 经济增长极：核心城市 大城市群的兴起和发展都是以工业化为基础。英格兰城市群、德国鲁尔城市群、法国巴黎城市群、美国大西洋城市群与五大湖城市群均是伴随工业化的进程而形成。 外商直接投资对增强城市群的经济总量和实力，推进其工业化、城市化的进程起到了极大的促进作用，特别是对城市群的龙头城市作用更为明显。 城市群内各城市的协作、分工与竞争均由高增长的产业群所带动的产业带作用。产业集聚与产业带的形成是大城市群构筑核心竞争力的基础。 城市群的核心城市以其巨大的技术经济能量向其腹地进行辐射和扩散，影响着城市群内的每一城市，能够带动腹地的区域经济更快发展。 发达的交通体系和现代化通讯网络是城市群内各城市间缩短时间、空间距离，提供便捷沟通、辐射的纽带和桥梁，是形成区域经济、市场一体化的必要基础和重要条件。 政府的规划、协调与推动对于城市群的形成与发展作用明显，法国巴黎城市群就是在政府推动下发展起来的。 第六次筛选： 城市群优势比较 * 城市群六大因素优势比较（1/5） 主导因素 城市 衡量指标 长三角城市群 代表城市平均水平 上海 杭州 南京 宁波 苏州 无锡 工业化水平 工业增加值/GDP 0.45 0.46 0.43 0.50 0.62 0.50 0.49 外向型经济 外贸出口总额/GDP 0.11 0.08 0.04 0.10 0.20 0.06 0.1 产业集群 产业集聚度指数 0.953 1 0.88 0.849 0.877 0.698 0.88 交通网络 对外交通基础设施水平指数 1 0.268 0.349 0.44 0.147 0.26 0.41 政府作用 政府综合管理竞争力指数 0.976 0.691 0.656 0.68 0.8 0.796 0.77 核心城市经济增长 近三年GDP平均增长速度 12.28% 14.00% 15.73% 14.20% 16.77% 16.40% 0.15% 数据来源： 各城市2006年国民经济统计公报 《中国城市竞争力报告》2007年版 第六次筛选： 城市群优势比较 说明：红色为城市群核心城市 * 城市群六大因素优势比较（2/5） 主导因素 城市 衡量指标 珠三角城市群 代表城市平均水平 京津冀城市群 代表城市平均水平 广州 深圳 佛山 东莞 珠海 北京 天津 唐山 秦皇岛 石家庄 工业化水平 工业增加值/GDP 0.36 0.50 0.61 0.56 0.52 0.51 0.24 0.53 0.54 0.33 0.34 0.40 外向型经济 外贸出口总额/GDP 0.05 0.24 0.07 0.18 0.20 0.15 0.05 0.08 0.01 0.03 0.02 0.04 产业集群 产业集聚度指数 0.917 0.992 0.875 0.7