九江水韵风情营销推广思路要点.pptVIP

客户不会因为公园、因为赛城湖而选择项目 但会为了因买一套房而拥有一江、一湖、一公园的潜力资产而买单 价格定位 平开走量，小幅上扬 考虑项目当前现状，主要靠走量做活市场，因此在现阶段推盘时考虑以量换取市场关注和人气，价格上与竞争对手持平； 根据销售状况，逐期小幅提升价格，为将来主要价值产品做铺垫。 五、项目营销策略 ——创造吸引目标客群的价值点 项目面临的主要问题： 1、市场认知度低，在九江市场项目声音较小； 2、项目市场形象与项目自身品质与开发愿景的缺位； 3、客户到访量不足，现场形象差； 4、项目核心价值点没有得到有效释放； 5、推售节奏有一定偏差，与区域直接竞争项目的竞争力不足。 总体解决策略： 对外再塑形象，增加市场关注 对内整改包装，增强现场示范 拓展客户渠道，增加客户到访 创造新兴奋点，激发购买欲望 延伸项目价值，增强客户信心 —户外方案一— —户外方案一— —户外方案一— —户外方案一— —户外方案二— —户外方案二— —户外方案二— —户外方案二— —临街商业包装— —临街商业包装— —临街商业包装— —临街商业包装— —看房通道— —售楼部内部整改— 拓客渠道 坐销+行销+团购洽谈 根据到访现场坐销人数适当减少，由现场人员带队负责行销队伍的行销工作； 组建专门的行销队伍，针对性的开展行销； 与相关团购意向单位，开展团购洽谈。 行销区域的初步确定 浔阳区：面向改善性但购买力有限的客群，投资客群 庐山区：其他项目客户拦截 开发区：其他项目客户拦截 瑞昌县：进城置业人群 每周总结行销效果，根据行销带客到访情况调整行销区域。 外站点 考虑在市中心选择一处超市设立小型外站点，同时作为市区客户看房的集散地。 推售策略 7#楼1、2单元 开盘 6月下旬 7#楼3单元 加推 8月中旬 6、8#楼 蓄客 10月1日 6、8#楼 开盘 9月上旬 6、8# 认筹 5月下旬 7#楼1、2单元 认筹 以上初步计划，根据销售实际进行调整，同时配合工程节点进行事件营销。 7#楼认筹 认筹时间：5月下旬 认筹办法：5000元认筹金开盘抵扣20000元房款+日进百金 （考虑释放价格区间） 媒介组合：短信+电台+DM派发 项目价值点延伸 双水景中央园林 投资潜力 一江、一湖、一公园环境 超低首付 制造兴奋点 结 语 详细执行方案，还需与贵司进行深度沟通后，结合项目现场现阶段客户情况制定。 谢谢！ * 嘉隆·水韵风情 营销推广思路（汇报稿） 2013年5月 目 录 ——————————————— contents 一、九江市场简析 二、前期营销推广回顾 三、项目解构 四、项目定位 五、项目营销策略 一、九江市场简析 近三年来，九江成交情况逐步增加，年均增幅约在17%，市场需求平稳增长； 从成交面积来看，2012年首度突破了百万方大关。 2012年九江市区全年商品房签约总量数据 　 2012签约总量（套） 2012成交面积（万㎡） 2012成交均价（元/㎡） 一月 250 2.68 5527 二月 388 3.92 5271 三月 851 9.45 5478 四月 989 9.82 5571 五月 1285 12.96 5162 六月 977 9.28 5258 七月 977 9.84 5561 八月 1039 11.02 5428 九月 1008 9.98 5452 十月 1474 14.88 5150 十一月 901 9.89 5463 十二月 1196 13.23 5044 总计/均价 11335 116.95 5363.75 从2012年分月成交情况老看，5月、9月、10月、12月为传统的营销旺季； 结合成交均价来看，成交量较大的时间段成交价格较低，市场以价换量的现象较为普遍。 从本年度1—4月的成交情况来看，延续了去年年底的势头，量的表现尚可，月均成交超过了去年月均成交量。 2013年1—4月，九江成交主要集中在开发区、庐山区两大区域，占总成交量的8成以上； 庐山区市场分额逐步增加，4月已达总成交量的5成以上。 经过2008—2010年快速上涨后，整体房价趋于平稳，价格会在一定范围内波动。 2012年九江分月成交均价波动较大，年底更是跌入低谷，但换来了成交量的增加； 结合分月成交量来看，以量换价的市场表现尤为明显。 小 结 成交量逐年上升，12年月均成交量已接近千套水平，13年前4个月平均成交量已突破1500套； 2008年—2010年价格的快速上涨，透支了价格空间，近年成交价格平稳； 价格随市场波动较大，市场价格敏感度高； 开发区、庐山区成为市场主力，庐山区板块后劲不容小视，成为开发区的强劲竞争对手； 中航、恒大等知名品牌的进驻，使得未来市场品质竞争日趋激烈。 二、前期营销推广回顾 —围墙— 核心诉求：江景、湖景 —现场户外—