昆明市区写字楼市场调查汇总2013要点.ppt

46%的消费者对办公写字楼的附属配套不满意，不满意的主要原因是电梯和车位太少；消费者对于目前的办公配套设施（如电梯、停车位、娱乐休闲配套等）表示不满意的比例高达44％，是最高的，还有2%的表示非常不满意，经过测算，综合满意度评分为55.6，属整体不满意状况。 不满意的集中原因 满意的集中原因 办公的配套设施不齐全,停车不方便 一般对物业管理比较满意. 本楼电梯太少,车位太少 　 电梯故障泰多 ,商务配套不齐全 　 消费者对写字办公物业的满意度情况 写字楼客户消费情况分析 目前使用写字楼的用户、都偏好在中心区或中心区附近办公。 喜欢在纯写字楼内办公。 对目前写字楼的用户对附属配套设施不满！ 小结 Part 5 写字楼市场需求特征 项目写字楼需求特征 购买意向：有17.4%的受访群体愿意购买本项目写字楼，31%受访者表示视具体情况定。 总体而言，项目周边区域消费者对本项目写字楼的需求度约为48.4分。 意向面积：需求群体对本项目写字楼的意向面积主要集中在60-100 ㎡和150-200 ㎡区间，平均需求面积约为110.4㎡ 。 写字楼市场需求特征 项目写字楼需求特征 意向单价：大部分需求群体的意向单价在10001-15000元/㎡。平均需求单价约为13000元/㎡。 意向租金：大部分需求群体的意向租金在45-60元/㎡/月，平均意向租金约为67.3元/㎡/月。 写字楼市场需求特征 项目写字楼需求特征 影响因素：大部分需求群体认为入住写字楼的首要因素是写字楼的品质，交通和未来是否有大型品牌企业入住也是考虑的重要因素。 写字楼市场需求特征 生产型公司总部国际贸易房地产开发咨询科技等行业是昆明写字楼的主要客户； 随着昆明城市形象的提升，特别是昆明在面向东南亚地区重要的战略位置以及西部大开发的深入，国内外企业将逐渐进驻。 另外，作为云南省唯一的中心城市，州市企业在昆明设立总部的需求，昆明本地私营企成长的需要，都加大了对甲级高档写字楼的消费支撑。 写字楼市场需求特征 区域内居民对项目周边区域认同度一般； 购买写字楼意向面积呈现两个极端，建议本案做大层平面，优化分割形式，利于销售。 写字楼平均需求面积在110㎡左右，平均意向单价为1.3万元/㎡，预计到本案入市之时，物业价值还将有所增长。 对写字楼的品质及大公司品牌效应是投资者较为关心的两个因素。 小结 Part 5 昆明写字楼供应情况 项目 功能配比 体量配比 世纪广场 一期工程为B、C两区，共22层，B、C区一至五层为裙楼， 将五幢塔楼连接为一体，B、C区均为地上20层。其中一至 五层为商场，6层以上为住宅和公寓，地下二层，为车库， 设备机房，库房和管理用房 商住两用，设计为住宅户型，但 基本为办公为主。 柏联广场 1—6层大型商业，7层会所，地上8-15层A座写字楼，B座 住宅 商业、住宅、写字楼都有，不过 住宅仍有大部分用作办公 佳华酒店 广场 双塔楼大型高层建筑综合体，分为A座、B座和C座。A座 为五星级酒店，37层，147米高；B座为5A级写字楼，27 层；C座为商业配套，7层。 酒店、写字楼和商业的结合。三 者互相作用，功能及客户互补。 环球金融 19层，全部为写字楼 纯写字楼，下商业上写字楼 北辰财富 中心 这个项目有住宅、商业及写字楼。写字楼部分1层商业，2 层物管中心，3-29层为办公用 住宅、商业、写字楼结合，但功 能区分。 顺城 顺城双塔、住宅、商业、公寓 公寓、商业、写字楼之间功能区 分但互惠性明显。 随着写字楼的发展，其功能配比发生较大变 化，功能间逐渐丰富且配套互利性增强。 写字楼供应情况 序号 写字楼名 称 地址 等级 类型 开发商 建成时 间 租/售价 格 总层 数 建筑层 高 总建筑面 积(㎡) 电梯 数量 品牌 车位数量 车位租金 物管公 司 物管费 用 其他配套情况 1 志远大厦 青年路389 号 高 写字楼 云南志远 房地产 2000 年 40-60元 /㎡ 28层 3.3 —— 4 三菱 地上30个， 地下70个 500元/月 志远物 管 5元/月 /㎡ 7楼设有员工餐厅 2 环球金融 五华区武成 路25号艺 术剧院旁 高 写字楼 城建股份、 永安地产 2006 年 60-75元 /㎡ 19层 3.5 22955 4 富士 通 180个（立 体车库） 包月500元 城建物 管 4.26元 /㎡ 智能化写字楼 3 丹彤现代 城 白云路548 号 中 写字楼 云南丹彤 集团 2002 年 30元/㎡ 25层 3 3000 3 — 320 120元/月 白家盛 物管 2.6元/ ㎡ —— 4 颐高数码 广场 北京路延长 线 高 写字楼 颐高集团 2005 年 45元/㎡ 21层 4.2 21000 4 富士 通 150（地下） 300元/月 从