商业地产融资渠道要点.ppt

项目组成员：李利春、高远、张晓芬、徐青 项目来源：华夏商业模式研究项目 商业融资渠道分析 房地产企业可以选择的融资渠道列举 融资渠道 房地产企业可以选择的融资渠道 金融机构借款 股权融资 债权融资 间接融资方式 信用贷款 抵押贷款 担保贷款 商业物业抵押贷款 I P O RE I T s 房地产私募基金 长期债券 短期融资券 商业抵押担保证券 商业信用 合作开发 夹层融资 金融机构融资简介 定义：指借款人不需要提供担保，银行仅以借款人的信誉发放的贷款。 适用条件：较少被商业银行采用，一般在总行或省级商业银行只针对少数AAA＋级的全国性特大房地产开发公司才授予信用贷款额度。目前在国内只有中海、万科等全国性房地产公司才有可能获得信用贷款。 金融机构融资 定义：指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。根据抵押物的不 同，可以分为：土地抵押贷款，在建工程抵押贷款。 适用条件：土地抵押贷款－取得四证、净地、自有资金比例达35％；在建工程抵押贷款条件：取得四证，投入资金占预售商品房总投资的25％以上，在建项目与土地使用权必须同时抵押 定义：指由借款人或第三方依法提供担保而发放的贷款。可以分为关联担保、担保公司担保。 适用条件：关联担保中担保的主体必须是未抵押的在建工程或拥有产权的不动产，担保公司担保中其对贷款主体的要求较高。总体而言担保贷款比较灵活，可解决开发期内各阶段资金短缺的需求。 定义：商业银行向拥有商用物业的企事业法人发放的，以其拥有并正常经营的商用物业作抵押、以该物业的经营收入为主要还本付息来源的贷款。 适用条件：商业物业要求整体出租，贷款期限原作上不应超过15年，同时不得长于租赁合同期限。优点：贷款资金的使用范围较宽，既可以用于偿还贷款，又可以用于其他项目投资，同时还贷期限长，可以解决房地产企业长期的资金需求，在投资机会较多的时候可以采用。 信用贷款 抵押贷款 担保贷款 商业物业抵押贷款 金 融 机 构 融 资 商业物业 抵押贷款 定义 商业银行向拥有商用物业的企事业法人发放的，以其拥有并正常经营的商用物业作抵押、以该物业的经营收入为主要还本付息来源的贷款。商业物业指现金流较为充裕、综合收益较好、还贷来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（商场、商铺）等. 抵押贷款条件 信用评级在BB（含）以上，资产负债率原作上不高于70％；经营和财务状况良好，具有还本付息的能力；拥有商业物业全部产权、持有土地使用证和房产使用证；商业物业要求整体出租. 优点 贷款资金的使用范围较宽，既可以用于偿还贷款，又可以用于其他项目投资；还贷期限长，可以解决房地产企业长期的资金需求，在投资机会较多的时候可以采用；还款方式灵活、减轻企业财务管理费用（物业租金直接监管到银行）；操作简单（主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，满足这两点条件，企业便可较容易获得银行贷款）. 定义：公司（股份有限公司或有限责任公司）首次向社会公众公开招股的发行方式。 适用条件：IPO程序复杂，开发商所付出的成本较大，而且成功概率较小，只适合规模稍大，对资金需求不是很迫切的房地产企业。 定义：REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 适用条件：只适用于商业项目，对物业要求是已经正常运营并且有稳定租金收入的，在这之前不能解决开发商资金短缺的问题。目前在中国尚未建立相关的政策体系，在大陆尚不能采用。 定义：通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。 适用条件：地产商独自发起房地产投资基金操作难度很大，可以与金融机构合作发起，借助金融机构在投资者中的影响力，但是该模式下资金的规模中等，并且地产商需要投入一定的资金，杠杆作用一般，且财务成本较高。 定义：在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。 适用条件：我国相关法律尚不健全，尚不能大面积实施；退出机制尚不完善，目前退出方式有：关联方回购、股权转让等。 IPO REITs 房地产私募基金 夹层融资 股 权 融 资 股权融资 股权融资简介 夹层融资 定义 在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。 优点 长期融资：通常提供还款期限为5到7年的资金。 可调整的结构：可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。与通过公众股市和债市融资相比，可以相对谨慎、快速地进行较小规模的融资。夹层融资的股本特征还使公司从较低的现金票息中受益，而且在某些情况下，企业还能享受延期利息、实物支付或者免除票息期权。 限制较少：与银行贷款相比，夹层融资在公司控制和财务契约方面的限制较少。 比股