希尔盖城市商业广场详解.pptx

谨呈： 淮安市希尔盖房地产开发有限公司 希尔盖城市广场 营销策划报告 上海智旭联旭整合营销公司 前 言 十年来，上海智旭联旭，成就过一个个的楼市传奇。 从2002年到2012年，我们始终活跃在江苏，保持对淮安市场的关注。 我们了解淮安，从日月星城（市区）、红日金城、天下景城、荷湖星城到天下一家、云梦清河、秦汉华府、日月星城（盱眙）， 超200万平方代理面积，逾5000组客户资料，资源优势我们无可匹敌！ 我们始终整装待发！ 3 2 Who am I? 3 How to Do? 报告结构 ——我们卖什么？ ——销售执行 1 Mission? ——目标梳理 4 ——目标梳理 Mission? 1 5 项目、市场概况 目标梳理 车桥新镇区综合型城市生活重心 6 项目所在区位的成熟度较低 “ 新镇区 农田 单面临街 …… ” 项目、市场概况 7 项目经济指标 8栋多层住宅，总可售房源仅206套。 1个商业广场，总可售面积20120平。 项目 单位 数量 规划总用地面积 ㎡ 33335 地上总建筑面积 ㎡ 46119.13 住宅建筑面积 ㎡ 20979.13 商业建筑面积   20120 公建建筑面积 ㎡ 25140 居住建筑密度 % 38 容积率 - 1.38 绿地率 % 25 总户数 户 206 停车位 辆 319 地面停车 辆 319 其中住宅停车 辆 168 其中商业停车 辆 151 “ 新镇区 农田 单面临街 …… ” 项目、市场概况 车桥中心镇吸附效应，X306最佳承载 车桥镇商业发展现状 ·底商面积：20-80㎡，主力店面积300-500㎡ ·销售方式：租赁为主，在售项目暂无商业 ·租金情况：租金水平0.6-1.2元/平/天 现有商业物业仅能满足本区域内居民的基本生活需求，基本都为基础的商业业态； 虽然业态较齐全，但基本都是传统的商业业态，档次低且布局零散； 区域内尚未出现大型且具有代表性的商业物业，对区域内进行统筹、辐射，这是个好时机； 车桥镇商业市场环境 商业：车桥镇镇区商业以2-3层的民房为主，主要以富福路与康福路（东大街）为主街，文通街为辅，商业较为集中，区域内有：超市，手机卖场，服装卖场，浴室等各种商业，另外车桥镇各行政机关大都在富福路上。 租金：单间商铺约1.2万/年，两间或两间以上通间商铺稍贵，单间价在1.8万-2.8万/年 售价：镇中心的沿街民房约160平米的约75万左右一套；有一个小商业项目，位于淮流路与康福路交汇处，都是面朝淮流路的沿街商铺，正在建已经盖到2楼，门面为1拖3销售，面积153平米，要价50万，单价约3100左右。 商铺面积 主要业态 商业现状 流均镇 主力店面积20-80㎡ 小型服饰、餐饮、美容美发、便利店等 传统商业业态、档次较低，以满足基本生活需求为主 泾口镇 主力店面积20-100㎡ 小型服饰、餐饮、品牌服饰、娱乐、化妆品店等 虽然小型服饰占的比重大，但档次低 溪河镇 主力店面积50-100㎡ 小型服饰、餐饮、品牌服饰、饰品店等 小型服饰虽占主力，但服装类知名品牌进驻率偏低 博里镇 主力店面积15-80㎡ 餐饮、小型服饰、美容美发、便利店等 业态比较齐全，但是都为基本满足生活需求 周边镇区商业发展现状 1 富康花园 2 小产权房 3 （和谐家园）小产权房 车桥商品住宅市场刚刚起步，以小产权为主 在样本个案中，和谐花园仅价格具有参考意义，富康花园对本案参照意义更大 项目名称 产品 主力产品 均价 主力总价 富康花园 公寓 90-123平米 未销售 未销售 项目名称 产品 主力产品 均价 主力总价 和谐花园 公寓（小产权房） 116平米 1900 22万 富康花园 标杆案例 地理位置 寿福路与淮流路交汇处 占地面积 28亩 产品类型 商住 栋数 12（多层6栋，商业6栋） 容积率 1.56 住宅套数 140套 价格 未定 开发进度 尚未打桩 面积 90-123 户型 三房两厅一卫（123平米为两卫） 产权形态 大产权 停车位 40个 开发商为淮安惠源置业有限公司；预计元旦开盘，首开一期南边3栋多层，售价未定，目前工地进展缓慢，尚未打桩，施工计划是明年年初封顶，商铺为1拖3，其他未定； 15 项目分析 总体看： 本案位于新镇区行政中心对面，其实已经偏于老镇区的东北一侧。 市场刚刚才起步，以前只有小产权房，不符合国家相关规定，而且也不可以做贷款，没有成规模，上档次的小区。整个镇区包括周边镇区基本没有竞争项目。 周边交通状况（出行方面）比较方便，可覆盖周边几个乡镇。车桥自古就是该区域的商业集散中心，地理位置优越，人口较多，是一个成熟的大乡镇，未来的规划是作为楚州城市副中心；政府政策扶持，交通便利，人口凝聚，未来规划发展前景看好。 镇区内商业能提供一些基本的生活，个性化、综合性商业存在较大机