合肥w1407地块可行性研究报告市场详解.pptxVIP

;一、结论建议;目 录;二、地块情况;二、地块情况;二、地块情况;3、地块现状;交通;目 录;三、合肥市经济环境;三、合肥市经济环境;三、合肥市经济环境;合肥市经济结论:;目 录;蜀山区新桥机场为合肥市重点建设项目之一，未来将为合肥市城市发展乃至长三角带来巨大的影响，区域将在受其第一辐射影响下，提升区域经济和社会效应。;合肥市重点蜀山区自主创新产业、高新技术产业以及市政务文化中心均坐落于蜀山区，加大了辐射增值区域自身板块价值。;蜀山区规划未来将以长江西路为主轴，以2号地铁沿线为核心的商务中心，西侧重点发展蜀山和高新产业园区，东侧重点打造合肥市主城区商业中心。;目 录;五、合肥市房地产市场分析;20;五、合肥市房地产市场分析;年底开发商加大供应量，库存有所上升。按11月成交量计算存销比为4.7，以近三年库存量来看合肥库存压力较小，房地产市场发展较平稳。;五、合肥市房地产市场分析;目 录;六、蜀山区房地产市场分析;26;六、蜀山区房地产市场分析;蜀山区区域近3年主要出让5幅住宅地块，总计464.95亩土地，总成交建筑面积89.5万平方米，成交均价693万/亩，平均楼板均价3602元/平米。整体土地供应量较少，将影响2014年整体供求关系走向紧张，且万科地产拿下N1405地块，距离本案3km，将带动整个板块的价值提升。;竞品分布图：;总建：550000㎡ 容积率：2.9 当期开盘：2014.1 绿化率：45% 建筑形态：12栋高层、3栋写字楼、22栋洋房 部分商业 装修情况：毛坯 2014年均价：高层7100元/平米；多层8400元/平米 去化率：高层推出1729套，销售1692套，去化99.1%；多层推出492套，成交310套，去化63.0%； 户型面积：87-123平米高层；99-134平米多层;多层住宅;加侨悦山国际高层住宅与多层住宅整体均价呈现上涨的趋势，且总体来看销量较为稳定，开盘的月份去化较为明显成交量也十分的可观；;总建：16万㎡ 容积率：1.05 当期开盘：2014-11-13 绿化率：45% 建筑形态：小联排别墅、多层住宅 装修情况：毛坯 2014年均价：联排别墅14000元/平米，多层住宅8900元/平米 去化率：别墅共推出148套，成交93套，去化达62.8%；多层住宅推出588套，成交519套，去化达88.3% 户型面积：别墅面积282-1194平米，多层住宅162-348平米;多层住宅;绿地乔治庄园（多层住宅）成交均价呈现逐渐递增的趋势； （别墅）均价会随着户型面积位置而呈现不同，但整体来看总体别墅成交均价集中在15000元/平米，成交情况较为稳定，2014年总体推量不多，成交情况较好。;3、海亮九玺——项目规划别墅与高层并举，未来地铁二号线环绕，具备发展潜力，适宜投资与居住。;联排别墅;海亮九玺（高层住宅）整体成交均价呈现出逐渐上涨的趋势，成交套数总体情况较好其中尤为有新推量的月份成交情况较佳； （别墅）联排别墅的成交均价也呈现出一个波动上升的趋势，成交套数较为稳定，月均去化套数约为2-3套左右。;周围竞品项目中，高层住宅均价在7100~7400元/平米之间，月均去化套数约150套； 多层住宅均价在8500~9100元/平米之间。月均去化套数不足50套； 别墅均价在8900-15000元/平米，月均去化在2~3套。;竞品分析;加侨国际广场;商铺面积段（平米）;金色梧桐;办公面积段（平米） ;楼盘名称;目 录;整体定位：基于对市场和经济指标的深入剖析，将项目定位为蜀山区中高档住宅小区，结合我司自有标杆项目政务区“三盛颐景园”，及周边品牌楼盘海亮九玺、绿地乔治庄园、加侨悦山国际，将区域打造成市场氛围成熟的综合社区。 产品定位：根据三块地的容积率（A地块≤2.5，B地块≤1.2，C地块≤1.2）地块大小，通过测算，建议将产品定位为高层、小高层、花园洋房、联排相结合的综合高档社区。基于对市场的整体了解和地块的实际指标情况，本项目不仅需发挥公司特有的园林景观的核心竞争力，设置为三盛“百万城邦”系列，产品标配的公园式园林景观，借力区域周边的自然景观环境快速打开市场认知度和认可度，以我们特有的产品特色和服务打动客户、吸引客户；同时打造区别与“三盛国际海” “三盛国际公园”的产品，考虑在项目档次、产品类型、户型面积段提供给不同客户选择等方面，达到差异化竞争，形成合力，提高市场占