上海大治河可研报告0126详解.pptxVIP

;;第一部分 项目本体价值分析 ;项目区位;基地位于惠南板块边缘区，距离惠南商业中心较远，周边交通、商业配套较弱；;市区通勤依赖自驾，公共交通尚显单薄。轨道交通近而不达，地铁接驳存在可能。;城市生态廊道，区域独立完整，土地首次开发，发展潜力无穷； 地势整阔平坦，水系丰沛贯通。宜居宜养宜教，生态得天独厚；;本体价值分析;远程生态用地，商服及商办建筑比例却超七成，与大体量生态用地的传统居住主体开发思路相比，本案存在显见对冲；;本体价值分析-小结;第二部分 区域价值分析 ;区域价值;南汇区定位：南汇将构筑“一个核心六个功能区域”的发展格局，即以临港新城为核心，面向海洋，辐射长三角，周康、祝桥、六灶主要接受浦东开发开放辐射，实现浦东南区功能、产业等方面的联动；惠南、航桥、大团协同南北两方面效应； 南汇区城市化走向：依托临港，发展周康与惠南板块； 合并后对南汇的好处：产业重新布局，促进南汇区产业经济发展；由于浦东新区享受的国家政策较多，南汇将分享原浦东金融、产业优惠政策等利好因素；随着南汇区与浦东新区的联系日益紧密及数条轨道交通的开工建设，南汇区的客户构成已不再局限于当地，未来具有升值潜力；;区域价值;区域价值;区域价值丨小结;第三部分 市场分析 ;商品住宅;从月度看： 交易量：相比2013年的交易量，2014年明显下滑；2014年单月来看，四季度之前一直萎靡不振，随着“认房不认贷”、央行降息等利好政策出台，市场信心回升，以中高端改善性项目持续跑量，四季度大幅回升，连续3个月成交过百万方。 交易价格：上海市住宅市场2013年及2014年前三季度价格增幅较平稳，进入第四季度，随着交易量的上升，价格也大幅提升；;1;1;南汇区虽是上海市主力成交板块，但成交均价较低，2014年均价仅高于金山区，价值洼地凸显；;;商品房——库存情况;市场分析丨宏观市场小结;土地供需关系;住宅土地成交面积：2014年上海土地市场总成交面积851.3万㎡ ，较2013年下滑31.3%； 土地成交结构：近五年除2012年外，住宅土地成交量约占整体土地成交量的30%左右；;土地价格走势;南汇区土地市场分析;住宅用地（除保障性住房用地）;商业及商办用地;土地市场小结;;;;;在售项目存量：周康和惠南板块最多，均需消化一年以上； 待售项目供给量：临港新城待售项目规模大，高达50万平方米； 土地成交供应量预测：临港新城和惠南板块最多，均有约50万平米；周康板块供给量次之； 未来2-3年竞争分析：未来2-3年供给量及各板块去化速度，推断临港新城竞争最为激烈；;住宅市场——××板块;惠南板块;板块;市场分析丨竞争市场分析;第四部分 项目定位 ;项目整体定位丨SWOT分析;经分析，本项目面临着难得的发展机遇，应充分发挥大治河生态环境优势，并依据社会日益增长的养老需求，打造城市多功能复合型社区，带动并激活项目所处区域市场。 在规划与产品设计上实现复合化、多层级创新，提升产品附加价值，抓住产品供应缺口，并充分挖掘建设用地、非建设用地的经济效益。 尽量规避项目地理位置偏远、公共交通不便、配套设施不足等先天限制性条件，重点吸引高层次消费人群，并在区域内部强化自身配套设施的完善。;项目整体定位丨定位建议;项目整体定位丨定位建议;项目整体定位丨定位建议;项目整体定位丨定位建议;项目整体定位丨客户定位;项目整体定位丨客户定位;项目整体定位丨客户定位;;项目整体定位丨客户定位;项目整体定位丨客户需求分析;项目整体定位丨客户需求分析;项目整体定位丨价格定位丨定价逻辑;项目整体定位丨价格定位丨基价分析;项目整体定位丨价格定位丨溢价比例分析;位置;项目整体定位丨价格定位丨溢价比例分析;良渚文化村位于杭州北郊，距离杭州约20公里，50分钟车程，整体占地10000亩，是集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。物业形态丰富，有公寓、排屋、别墅、洋房等多种类型产品；;;;预计售价=基价 * （1+溢价比）;项目整体定位丨价格定位丨定价结果;项目整体定位丨价格定位丨定价结果;感谢聆听;住宅用地