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泉水、中华路沿线项目调研报告 项目名称 位置 开发团队 总建筑面积 建筑类型 工程节点 销售节点 价格 普宅户型 面积区间 销售状况 北府花园 山东路与华东路之间（华南广场） 大连北亚房屋开发有限公司 30万㎡ 多层、小高、高层 基本现房 正式开盘 5200-5740元/㎡ 一室—三室 50－200㎡ 住宅部分约在80%以上 骏腾名苑 中华东路北侧三道沟净水厂对面 大连泉水园房屋开发公司 25万㎡ 多层、小高、高层 基本现房 正式开盘 4800-5300元/㎡ 一室—三室 50－150㎡ 80%以上 龙畔金泉（二组团） 泉水新区中华路与东北路交汇 新型集团 40万㎡ 多层、小高、高层 二组团部分现房 正式开盘 四期后期价格：3900—4300元/㎡ 一室—三室 二组团44－108㎡ 四期售空，五期未售 奥林园（四期） 甘井子区泉水新城;临近华东路 建设控股·大连科技园房地产 4万㎡ 3栋多层、3栋小高层 四期07年1月交工 正式开盘 多层：4780-5180元/㎡；小高层4280－4980元/㎡ 一室—三室 95－140㎡ 四期销售10%左右 富士庄园 泉水居住区友好园北侧 13.2万㎡ 小高层、别墅 一期现房、二期在建 正式开盘 小高层：5200～ 5900元/㎡ 别墅：235万/套-336万/套 一室—三室 小高层98－142㎡；别墅268－414㎡ 小高层少量余房别墅后期销售 加州洋房 中华路北名贵山庄对面 15.6万㎡ 小高层、多层、联排别墅、公建、公寓 夏交会形象展示 未定 一室—三室 80－140㎡ 未售 动力院景 华南广场，中华路北侧大连铁龙房地产开发 刚动工 预计06年8月 未定 一室—三室 44－147㎡ 未售 点评： 规划： 泉水居住区南起石灰石矿，北至沈大高速公路，西至华东路，东临黄海，该区域处于大连市与经济技术开发区之间，具有很高的开发价值，是市政府康居住宅区开发的大手笔。将要开发建成的北部居住区是目前大连市建设规模最大的居住新区，规划总体分布为居住区、商业区和环境绿地，总规划面积为22.38平方公里，人口20万人，总建筑面积1199万平方米，因而泉水区域一直被业界誉为大连住宅市场的“航母”。 06年区域供给 普通商品房：除上述已正式开盘销售和进入展示期的七个楼盘项目外，此外尚有锦绣泉水项目32万㎡，骏腾名苑北、金色阳光家园南侧22万㎡项目形成泉水区域潜在供应，预计今、明两年该区域总供给量将达到140余万㎡。 经济适用房：05年金广、鹏生、公用等三家房地产公司摘牌的占地共27.74万平方米，总建筑面积63.35万平方米的经济适用房将实现年内供应。其中，住宅48万平方米。两栋多层，其余为高层和小高层，共64栋，6140户。80%的户型是中小户型，面积多在60—80平方米左右，20%在100平方米左右，预计售价在2500元/㎡。06年，泉水新区的48万平方米经济适用房也将分两批推出，8月份推出15万平方米，10月份推出33万平方米。此次经济适用房上市，虽然供给量不是很大，但对市场的影响不容小觑。此举将向市场传递一个信息，经济适用房将有计划、有步骤的推出，如果此轮调控效果不够理想，那么今年还将有84.8万㎡经济适用房和限价商品房推向市场，政府已向市场表明有信心、有能力解决市场供给的结构性问题和房价增幅过高的问题。 产品规划 随着区域配套的成熟和区位价值得到市场的认可，泉水和中华路沿线的产品也得以升级改造，龙畔金泉项目在一组团成功销售的基础上，二组团产品设计上户型设计更为紧凑合理，面积区间为44～108㎡，与经济适用房产品面积区间重叠较大，其优势存在于较为完善的配套。中华路沿线基于更趋成熟地配套，在产品设计上更为多元化，对产品细节的打造更为精细，如近期展示的加州洋房，不仅承袭了原有的多层、小高层住宅，甚至出现了联排别墅和公寓；动力院景将现代建筑与庭院生活完美结合，提出“社区庭院、组团庭院、入户庭院”的“三重庭院”理念，是大连首家把入户庭院变为现实的楼盘。（后附户型图） 区域价格走势 在2001年以前，泉水区域内产品价格基本上以2000元以下的价格为主流，02年～03年小幅上涨，但价格基本维持在2500元以内。从04年开始，随着大大连建设目标的确立和实施，华南板块的商业定位，泉水地区动工开发，市政配套的跟进，一些项目的先后出现，使得这得这一地区热闹起来，价格也随之有较大幅度的上涨。到06年上半年，泉水区域二手房价格已突破4000元/㎡，中华西路甚至个别项目的高端价位达到5200元以上。由于国六条的出现，对全国房市调控从细从严，大连市政府加大了经济适用房的建设，其中泉水地区占据了较大的份额，这无疑将对该地区整体价格有一个下拉的作用。同时，随着土地价格的日益上升，开发成本的提高，开发商的利润也将受