物业管理法律关系教案.ppt

三、物业管理法律关系的分类 物业管理民事法律关系 物业管理行政法律关系 物业管理经济法律关系 物业管理刑事法律关系 （1）物业管理民事法律关系 ——平等民事主体之间发生的有关房地产的社会关系。包括： ①业主、非业主使用人之间的物业共用及相邻关系； ②业主与非业主使用人之间关于物业使用的租赁及其他关系； ③业主和开发商之间因销售合同而产生的物业保修等民事关系； ?开发商与物业管理企业因前期物业管理合同而产生的委托关系； ⑤业主与物业管理企业因物业服务合同而产生的委托关系； ⑥物业管理企业与其他服务机构就相关服务合同产生的承包关系。 物业管理民事法律关系的特点： （1）民事法律关系的参与者法律地位是平等的； （2）民事法律关系大多是由当事人自愿成立的； （3）民事法律关系中的当事人的权利义务一般是对等的。 （2）物业管理行政法律关系 是指物业管理活动中相关政府机构与有关当事人发生的服从与被服从、管理与被管理、监督与被监督的关系，包括： （1）行政机关对开发商及物业管理企业的管理关系； （2）行政机关对物业业主、非业主使用人相关行为的管理关系. 行政主管部门“四法宝”： ——立法、资质、招标、考评。 （3）物业管理经济法律关系 是指国家及各级政府职能部门能在协调和控制物业管理事业运行过程中与业主、业主团体组织、物业服务企业及其他单位（开发商）和社会组织（物业管理行业协会）之间依经济法形成的经济权利义务关系。 （4）物业管理刑事法律关系 刑事法律关系一般不在物业管理规范性法律文件中直接作出规定，只是指出物业管理行为涉及犯罪的按刑法相应规定处理。 模块二 物业管理法律关系 的产生、变更和终止 一、定义 物业管理法律关系的产生是指物业管理法律关系主体之间依法形成了一定的物业管理权利和义务关系。 物业管理法律关系的变更是指业已形成的物业管理法律关系中的要素发生部分或全部变化，而形成新的法律关系。 物业管理法律关系的终止是指物业管理法律关系主体间已经形成的权利义务消灭。 二、物业管理法律事实 1、定义 物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象或原因条件。 2、分类 根据法律事实与物业管理法律关系主体的意志是否有关，分为自然事实与行为两大类。 （1）自然事实 自然事实是指与物业管理法律关系主体的意志无关，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。 ——事件：是指偶发的客观现象。分为不可抗力和社会意外两种情况。 ——状态：是指某种客观情况的持续。 下列事件是否属于不可抗力？ 案例一、一天下午，王先生将一辆轿车停在小区的住宅楼下，从楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。王先生找到物业管理公司，物业公司称是屋主的花盆将车砸坏的，与他们无关。王先生找到屋主，屋主说花盆是台风吹下来的，属不可抗力，并非他故意扔下来的 ，所以他不应赔偿。无奈之下，王先生诉之法庭。 (1) 台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？ (2)本案依法应由谁来承担赔偿责任？ 分析： 1、不可抗力是指人力所不可抗拒的力量。“三不”即“不可预见、不可避免、不可克服”。事实上，台风吹来，完全可以根据天气预报或该地区的生活预见，而且只要采取措施，如把阳台上的花盆拿到室内，就可以避免坠落，因此，屋主提出的不可抗力的免责理由是经不住推敲的。 2、民法通则规定:建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物发生倒塌、坠落、脱落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。 本案中，业主必须证明对建筑物上的搁置物、悬挂物采取了足够的安全措施，同时对预见的在大雨、暴风天气情况下建筑物上的搁置物、悬挂物有可能的坠落、脱落进行了足够的安全防护。物业管理公司并不是该花盆或所放位置设施的管理人（阳台属业主专属部位），但必须证明对于可能危害公共安全的建筑物上的搁置物、悬挂物，是否对业主提出了整改要求。如物业管理公司证明不了自己无过错的，则推定有过错，从而也要承担赔偿责任。  物业管理法律关系 【案例导入】 某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。 某日，开发商给该物业服务公司发来一份通知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求物业公司对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。 该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该业主的强烈不满。