重庆巴南新界购物中心可行性研究P.ppt

五、项目财务分析 2、财务评价 方案二： （1）利税分析 1）利润总额：利润总额=项目总销售收入-总成本费用-经营税金及附加-土地增值税=8146.546万元 2）所得税：所得税=利润总额×25%=2036.636万元 3）税后利润：税后利润=利润总额-所得税=6109.909万元 4）法定盈余公积金：按有关规定，从税后利润中提取法定盈余公积金提取比例为10%，提取额为610.991万元。 五、项目财务分析 2、财务评价 方案二： （2）现金流量分析 详见附表《投资现金流量表》。经计算，所得税后财务内部收益率为9.89%，净现值（ic=5.38%）为2709.650万元，投资回收期为2.965年。 五、项目财务分析 3、偿债能力分析 （1）偿债备付率 偿债备付率是表示项目偿债能力的指标。 偿债备付率=净经营收益/年还本付息额 方案一： 偿债备付率=（17922.373+6672.223）/(10480+5160)=1.57 方案二： 偿债备付率=(17327.483+6418.866)/(10512+6192)=1.42 一般情况下，该指标值越大，表明公司的偿债能力越强，负债经营的财务风险就小。经计算得出，方案一的利息偿还能力要优于方案二。 数据来源于附表《借款还本付息表》、《投资现金流量表》 五、项目财务分析 3、偿债能力分析 （2）利息支付倍数 利息支付倍数表示息税前收益对利息费用的倍数，反映公司负债经营的财务风险程度。 信息支付倍数=（利润总额-财务费用）/财务费用 方案一：利息支付倍数=(9411.162-1552）/1552=5.06 方案二：利息支付倍数=（8146.546-1728）/1728=3.71 一般情况下，该指标值越大，表明公司偿付借款利息的能力越强，负债经营的财务风险就小。经计算得出，方案一的利息偿还能力要优于方案二。 数据来源于附表《利润表》、《借款还本付息表》 五、项目财务分析 3、偿债能力分析 （3）资产负债率 资产负债率是项目负债总额与资产总额之比，是分析项目长期债务能力的重要指标。 资产负债率=负债总额/资产总额*100% 方案一：（2014年年末）资产负债率=13000/24389.23*100%=53.3% （2015年年末）资产负债表=5000/26052.85*100%=19.2% 方案二：（2014年年末）资产负债率=14000/24225.47*100%=57.8% （2015年年末）资产负债表=6000/24717.84*100%=24.3% 一般情况下，一般房地产开发项目的资产负债率，其合理区间为35%-65%，方案一、二在2014年年末的资产负债率都属于合理范围，而在2015年年末由于还给银行本金导致负债减少，相应也使资产负债率变低。数据来源于附表《资产负债表》 五、项目财务分析 4、不确定性分析 （1）盈亏平衡分析 主要分析销售收入的变化对项目的风险承受能力影响。 盈亏销售率=总成本费用/(总销售收入-财务费用-销售费用-税金及附加-增值税)*100% 五、项目财务分析 4、不确定性分析 （1）盈亏平衡分析 方案一： 盈亏销售率=33215.962/(46803.48-1552-2340.174-2574.191-1602.166 =75.75% 以上分析说明，本项目销售收入需达到总销售收入的75.75%，即销售达到35453.636万元时，能达到盈亏平衡，可见项目的抗风险能力较好。 五、项目财务分析 4、不确定性分析 （1）盈亏平衡分析 方案二： 盈亏销售率==32934.491/(44624.385-1728-2231.219-2454.341-1089.007) =78.72% 以上分析说明，本项目销售收入需达到总销售收入的78.72%时，即销售达到35128.315万元时，能达到盈亏平衡，可见项目的抗风险能力不太乐观。 五、项目财务分析 4、不确定性分析 （2）敏感性分析 本敏感性分析分别就项目可研经济分析构成中的产品销售价格和项目建筑安装工程费两个因素发生变化的情况，对项目的全部投资税后财务内部收益率、全部投资税后财务净现值和全部投资税后投资回收期进行敏感性分析。 从表中分析可以看出，项目建筑安装工程费、销售价格都是本项目的敏感因素，其中产品销售价格敏感度最大，建筑安装工程费敏感度次之。 五、项目财务分析 方案一： 序号 项目 变动幅度（%） 全部投资（所得税后） 内部收益率（%） 净现值 投资回收期 0 基本方案 　 　 　 　 1 建安工程费 -20 13.66 4748.0