沈阳于洪新城号地块碧桂园银河城旁项目可研报告.ppt

地价 土地出让金(起拍价格楼面价1950元/平方米，预计成交2050元/平方米） 总额：38,582万元；楼面单价：2050元/平方米 支付节奏 支付进度 7月29日下午16点前 8月15日前土地款 中标之日6个月内全部地价款 支付金额 7500万元 19291万元 38582万元 付款条件 保证金到政府制定账户 如中标15日内缴总成交价格的50%（含保证金） 拍卖成功后政府90天内交付净地 地价与支付节奏 Ⅵ 土地获取方式及项目风险分析 土地获取风险控制 竞争对手 主要背景 威胁程度 格林豪森 沈阳本地开发企业 很大 主要风险点 风险防范措施 土地获取风险 目前土地局有明显工作倾向，配合相关开发商获得土地 Ⅵ 土地获取方式及项目风险分析 竞争对手分析 八、项目开发计划 新项目标段划分 新项目开发计划 序号 工作内容 时间 开始 完成 1 规划方案设计 2013.8.15 2013.9.30 2 施工图设计 2013.10.1 2014.3.15 3 示范区 营销中心 基础开工 2013.9.25 竣工验收 2014.4.30 开放 2014.5.30 4 一标段 基础开工 2014.4.1 首期开盘 2014.6.15 竣工验收 2015.4.30 入住 2015.5.30 5 二标段 基础开工 2014.4.1 竣工验收 2016.4.30 入住 2016.5.30 6 三标段 基础开工 2014.7.1 竣工验收 2017.4.30 入住 2017.5.30 项目开发计划 九、成本测算 成本测算——总开发成本 成本测算——各产品成本 十、经济收益分析 于洪新城66号-现金流量计划 年度 2013 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 合计 现金流入 0 40089 67799 12611 20308 140806 现金流出 42380 17247 34137 26364 12912 747 133498 项目净现金流 -42380 22841 33662 -13753 7396 -747 7309 项目累计 净流量 -42380 -19537 14123 369 7765 7309 说明： 待决策新项目资金峰值 -42769万元，出现时点14年一季度 。 实现累计正向现金流时间为2015年4季度。 经济收益分析——现金流量计划 经济收益分析——现金流量及内部收益率 经济收益分析——可行性研究经济指标 The end. 结论： 1、在众多品牌开发商的炒作下，未来区域热度仍会升温，土地价值增大毋庸置 疑； 2、未来竞争激烈，在与碧桂园、阳光100、恒大的品牌抗衡下，产品差异化及 性价比为重中之重； 4、要对市场、客户心理定位准确，“以销定产”，“先营后销”； 区域市场分析——小结 竞品情况——碧桂园·银河城：项目概况 地理位置 于洪区汪河路115号(滑翔生日城南行2公里) 总占面 170万㎡ 总建面 340万㎡ 建筑类型 高层-18层、31层；小高层-11层；多层-6层；别墅-2-3层；【星座】30层封顶，【锦园】多层、小高、高层 总期数/现期数 热销为锦园系列，星座系列剩余去化 总户数 40000（当期户数2000户） 建筑类别 ?板楼 多层 小高层 高层 物业类别 ?住宅、别墅、商铺 产权年限 50年 装修状况? 毛坯，精装修? 容积率 3.25 绿化率 36% 开盘时间 2008年 交房时间 2015年底 物业管理 高层1.5元/㎡·月，普通别墅2.5元/㎡·月，钻石墅联排3.3元/㎡·月，钻石墅双拼5元/㎡·月 交通状况 3号线、9号线双地铁口，252、257、201、129、170、104、269路在碧桂园银河城站 主力户型 89㎡（两居），114㎡（三居），热销58-150㎡ 价格说明 均价6500（在售小高折扣后6200左右） 月均去化 2012年该项目共去化住宅3077套（33.6万平），月均256套。沈阳市2012年度商品住宅成交排名第一。 主要卖点 品牌开发商、大盘、面积适中、价格便宜、强势营销策略 客群分析 铁西区、和平区首置、首改型为主 项目配套：拥有8000平运动中心，7.7万平商业中心，永辉、鑫润万家超市，韩国CGV影城。坐拥东北最大五星级标准玛丽蒂姆酒店、享国家一级资质物业服务。大润发、家乐福金牛店、华润万家免费巴士直达社区。引入新加坡国际双语爱儿坊幼儿园。坐拥十里浑河、数百公顷滩地公园。多功能业主会所。 2013年继2月2日星座首次开盘后，至今不足四个半月的时间内八度开盘八度热销，年1-5月沈阳楼市销售面积、套数、金额第一名！ 竞品情况——碧桂园·银河城：产品情况 J941改 J95 13年7月 锦园 1