《房地产政策与经济趋势》.ppt

第七、钉子户推涨土地成本 耕地部分，作为集体土地，在符合城市规划的前提下，直接转为国有土地，所谓征用耕地不是购买耕地产权，而是对耕地权利的收回。 98年之前的土地价格超级低，是因为农民认可的是租用集体耕地，也即是承包集体耕地。而在一级土地整理的过程中，一个区域的可出让用地，一般不足一半。 2002开始的土地拍卖，信息大量公开，农民个人认识上的误区，认为拍卖地价即为应该给我的补偿价。地价轮番上涨的局面在2004年之后，越演越烈。 第八、金融调控信贷成本大幅提升 信贷调控无疑是十年调控中力度最大的。 少数央企国企之外的信贷资金来源于民间借贷，或者外来基金的投入。自然推高房地产开发环节成本。对于消费者的剥夺也相当明显。 2011年四季度到2012年一季度，房企确实价格持续波动，但是，降的价都被银行加息，特别是对按揭贷款的1.1倍利率抢走。 利率市场化推动开发成本上涨。 钱荒与热钱流出导致融资成本增长 第九：相关税费只加不减 房地产开发的综合成本中，在相关手续办理和日常施工、开发管理下的费用高，而税收也只增不减。 各地的所谓新政瘦身规划，少有针对房地产开发的审批 瘦身，原因是开发商无良无德，当然重点打压开发商。但是，相关成本一定是打入房价的。 房地产税制改革，本意是清费立税，但是很难做到减免税费。 第十：人工成本的高速上涨 房地产以及相关上下游所有行业的人工成本都在上扬阶段 4、中国地产白银30年 黄金十年，靠改革开放后35年需求爆发，靠的是建国50年不发展住宅产业 未来30年，城市化进程放缓，土地流转探索过程漫长 未来30年，房价不可控因素主要在于土地制度重新确立、拆迁征地方式过程发生变化，征收土地的时间和土地综合成本的上扬 未来30年，住房将是逐渐摆脱贫穷国人最大消费品 未来30年，中国房地产市场逐渐成熟期，发展速度趋缓 未来15—20年，房地产行业依旧是重要支柱 任何经济转型前提是城市管网配套与住宅商业配套成熟 中国进入终身租房时代。 5、三四线城市房企主要战场 一二线城市土地价格高昂，房企进入门槛高 一二线城市房价房租高昂，挤出大量流动人口 新城镇化与以往不同，政策关注点是三四线、中西部 三四线城市与县城的拆迁改造难度大，机会也多 一二线城市的流动人群，返乡置业仍将普遍 县城（县级市）及城镇市场 县城人口聚集不受产业影响，县域一般有传统产业 乡镇农业人口集中到县城趋势出现，新一代农民结婚选择在县城买房定居的越来越多 一二线城市人口返乡置业逐渐成必须 三线城市受基础设施建设与产业导入受限影响，人口聚集能力较差，县城等于三线城市 县城的未来，应该是集中全县人口60%以上的中等城市 受征地拆迁成本和难度加大影响，新一轮涨价因素已经形成，高潮还未开始 平原县乡镇人口转入县城是趋势，乡镇无机会 三线城市（地级市） 三线城市吸纳人口的能力尚弱 三线城市新区基础设施建设投资巨大，配套完善尚需时日，成熟期比较漫长，鬼城故事来自于新区居住率低 空城现象基本集中在新建开发区，新区公开市场拿地的房企承压 地方政府招商引资热情高涨，新区开发原始土地出让价格过低，基础设施建设的资金压力太大 土地财政是城市基础设施建设基础，三线城市卖地积极 老城区改造难度加大，但是价格坚挺 学区房现象出现在地级市以上 省会与二线城市 省会以上城市的优势在于政经文教中心，人口集中度高，有能力成为区域中心城市 产业受政策支持的力度更大 即使是经济强市的二级城市，与省会中心城市相比，购买力也受影响 学区房趋势已经相当明显，主要是中小学 财政基础较好，基础设施建设配套投资能力较强，地铁等城市轨道交通资金缺乏 老城区改造压力大，车位配比不足，道路改造压力大，资金无来源，老城管网老化急需改造 一线城市 京沪定位为超级城市 深广港为一线城市 人口涌入不受户籍限制影响，北京人口五千万上海人口四千万不可改变 加大容积率会出现车位配比问题与道路拥堵问题，不可取，更没有加大的空间 文化教育医疗资源导致流动人口过多，分流上述资源不是一朝一夕的事 行政上的遏制人口努力，与国家户籍制度改革相冲突 政治经济中心位置不可变更，商机工作机会太多 京沪两大直辖市城市面积无法扩展，周边经济合作上海尚好，河北太差 京津冀一体化很难落实，主要是三地有河北这块洼地 京沪两大超级城市房价应该是国际最高水平，升值空间巨大 保障房推涨商品房楼面地价，新房豪宅趋势明显 保障房配建在一线城市是双刃剑，地方政府是风箱里的老鼠 广深港过于集中，又无政治文化教育医疗中心优势，很难成为超级城市 一线城市老城区改造难度太大，难以改造。北京尤其明显，二环内改造目前房价的基础上根本无从