青岛房地产市场度总结报告(最终).pptx

;目 录;;2011-2013年11月中国CPI、PPI走势;我国银行存贷款利率调整历程一览;锐评三：2013年1-11月全国8大经济数据运行，折射出中国经济运行在合理区间，2014年外部环境趋于改善，市场预期转好，体制机制改革有望激发经济增长;;中央坚持调控，并且多管齐下；但在政策执行层面鲜有实效性，2013年政策调控成效微弱。;地方政策环境：2013年地方性调控政策暗潮涌动，上半年多为象征性细则，力度薄弱；年末一二线城市开始进入新一轮调控收紧期，旨在完成年度房价控制目标，具有明显的阶段性。;;一线城市：受市场调控敏感性更强，2013年住宅成交量下降，而价格前三季度相对平稳，四季度一线城市“二次救火”年底突击调控导致价格下调。;;;青岛政策环境：2013年青岛房地产市场调控贯穿始终，但强度、力度未超过2012年，青岛历来是中央政策的跟随者而非先行者。;时间;;青岛重点规划：2012-2016年, 青岛以“三城联动”作为新的城市空间布局发展战略，未来城市发展的重心将逐渐偏向蓝色硅谷以及西海岸经济新区。;青岛重点规划：西海岸经济新区确定了“一核两港,五区一带”的空间开发格局。通过对新区产业及空间格局的规划，拟打造山东半岛蓝色经济区的战略支点和海洋经济发展的示范平台。;青岛重点规划：西海岸经济新区为加快区域交通一体化，未来几年内将推进青连铁路、地铁M1号线建设，推进第二条海底隧道建设。届时新区与市区相互孤立的交通格局将被改写。;青岛重点规划：蓝色硅谷核心区范围包括鳌山卫镇、温泉镇，后期拟打造成为国际海洋科技新城，规划建设凤凰山、大任河、温泉、皋虞、嶺海等5个新镇，规划总人口约70万人。;青岛重点规划：重点打造海洋高科技研发中心，目前在谈或签约的项目46个，其中在建项目6个、促进开工项目12个、总投资350亿元，各类海洋创新资源正加速向蓝色硅谷核心区集聚。 ;青岛铁路北站：位于李沧西部，属于城区中心区位，2013年12月份完成施工，次年1月正式通车。随着铁路北站的通车，青岛铁路北站周边1.9平方公里区域内将被定位为交通商务核心区，打造以商旅产业为引擎，集中发展商业、住宅、休闲、娱乐产业，打造集商务交流、总部经济为一体的城市新客厅。;基础建设设施时间表;;市场成交回暖，下半年市场热度持续上升;2013年在土地成交结构中，各类土地分布较为均匀，其中商住用地占比最大，为38.4%。 与2012年比，市场中商业土地占比大幅下降，商住综合用地占比小幅下降，住宅用地则明显增加。;2013年12月份共成交建筑面积480万㎡，环比上涨168.5%，同比下降30.8%； 2013年12月份楼面地价均价1148元/㎡，环比下降37.4%，同比下降10.9%。; 2013年居住商业类土地供应518幅，土地供应占地面积2457万㎡，其中五市供应398幅，供应面积1949万㎡，占比79%；八区供应120幅，供应面积508万㎡，占总供应面积的21%； 本年的供应中，即墨市供应量超过了千万平，蝉联供应冠军，另外胶南市和城阳区的供应量也较多。; 2013年居住商业类土地成交406幅，土地成交占地面积1598万㎡，其中五市成交300幅，成交面积1131万㎡，占比70.8%；八区成交106幅，成交面积466万㎡，占总成交面积的29.1%； 在三城联动和蓝色硅谷等规划的推动下，即墨市、胶南市、城阳区等区市土地成交相对活跃，此三区市住宅类土地成交1000万㎡，占总成交量62.6%。;各区市土地楼板价对比;年份;排名;地块紧邻海岸线，有一定的海景资源。东侧距离海底隧道和规划地铁1号线较近，交通便利。地块北侧为前湾港，西侧靠近保税区，区域多为工业企业，对后期项目品质产生一定的影响。;;;;2013年全市商品房库存2252万㎡，同比上涨27.4%； 按照2013年平均销售速度计算，存销比约为1.6，同比上涨2.6%。;;;;2010-2013年青岛市商品房成交结构;;;;;;;;2010-2013年青岛市住宅成交结构;;;;;;;2010-2013年八区住宅成交结构;;;;;;;2010-2013年五市住宅成交结构;板块新增热度：十梅庵、城阳中心城区、胶州老城区和李村板块年内供应量最大;;板块价格热度：沿海区域板块价格相对较高，北部区域是价格洼地;板块存量热度：西海岸和胶州区域存量较大，其中长江路板块存量全市最高;全市主流面积及价格：全市2013年住宅成交中，主流面积集中在80-140平米的首置首改面积区间，主流价格区间在5000-14000元/平方米之间;首置;;;;2013年全市商业库存382万㎡，同比上涨28.2%； 按照2013年平均销售速度计算，存销比约为4.6,同比上涨39.4%。;;;;2010-2013年青岛市商业成交结构;;;;2013年全市办公库存162