002我国住区规划十年的发展韩.docVIP

我国住区规划的十年发展 （1996~2006） 韩秀琦 十年来，随着我国经济和社会环境的不断改变，人们对住区规划设计新理念和新手法的探索一刻也没有停止过。开发项目的住区选址、楼盘规模、规划结构、空间形态、交通组织、景观绿化、公建配套和市政设施均发生了许多新的变化，认真总结其中得失，对于搞好今后的住区规划设计，是十分必要的。 1、住区选址向城郊扩展 随着房地产市场连续多年供需两旺，旧城区可用的土地越来越稀缺，土地价格和拆迁成本迅速攀升，从九十年代中期的每亩几十万元，上涨到近年来的每亩数百万元甚至上千万元。为了降低土地成本，平抑过高的房价，从九十年代中后期开始，许多大中城市划出大片郊区土地建造供中低收入居民购买的经济适用房和普通商品房，如北京的回龙观居住区、天通苑居住区，上海的春申城、三林城、江湾城、万里城，天津的梅江居住区，广州的华南板块，南京的江宁居住区等。为了吸引居民向上述地区迁移，各地还加快了城市大容量快速公共交通系统的建设，将地铁、城铁向郊外延伸，以图解决新建住区居民的出行问题。这种居住郊区化的趋势，使得十年来我国各大中城市的建成区面积迅速扩张。 在住房价格连年上扬的市场情况下，这场在郊区发生的方兴未艾的造城运动，使千百万城市工薪家庭获得了价格相对低廉的住房。可是，由于一些城市新建居住区规划面积过大，往往只满足了单一的居住功能，居民缺乏就近就业的机会，导致每日早晚市郊和市中心区之间钟摆式人流的发生，加剧了交通拥堵，也增加了居民用于交通的生活成本。另一方面，由于大部分新城区采用市场机制进行开发建设，城市总体规划中又没有预留所需的类似城市副中心的公共用地，使得这些新城区往往缺乏大型商业服务、医疗卫生、文化教育、绿地和公园等设施，降低了居住生活的方便性和舒适度。这种状况早已被业内有识之士发觉，近年来也开始引起各地政府部门的关注，在政府规划新的大型居住区中，已经有所改善。 与此同时，另一股力量也在推动着郊区化的进程。十年来，随着私人小汽车迅速进入家庭，大中城市的高收入者一下子获得了前所未有的活动半径，他们出现了躲避城市喧嚣的诉求。精明的房地产开发商们抓住这一契机，在山清水秀的远郊区建起了大片或独栋或并联或联排的别墅。最近十年，中国的别墅从无到有，发展十分火爆，以至业内一度有人认为，低密度住宅将逐步成为中国住宅建设的主流。然而，人多地少毕竟是中国的基本国情，2004年，国家叫停了别墅用地的供应。但是，此前已经批出的大量别墅用地，仍然需要若干年才能全部消化完。 2、楼盘规模趋向于大型化 随着一些房地产企业的逐步壮大和融资能力的不断增强，开发建设大型项目所具有的相对低廉的前期费用、相对稳定的开发经营秩序以及比较容易形成的品牌效应和可能带来的丰厚经济回报，使近年来越来越多的开发商趋向于开发大型楼盘。全国各大中城市几乎都出现过一家开发商一次征地上千亩用以建造住宅的情况。于是有些媒体便宣称：中国房地产市场的“大盘时代”已经到来。 楼盘规模的大型化，有利于开发商集中资金建设比较完善的配套设施，也有利于物业管理企业向居民提供比较规范化的服务。大盘虽然可能给开发商带来更为丰厚的利润，但也蕴涵着比小盘更高的风险。因此通常情况下，开发商对保证大盘的品质都比较在意，所以大盘的建设质量一般较好。例如广州的大盘星河湾，分为5期进行开发，每一期都自成系统，每一期都有创新，根据市场需求的变化，产品不断升级换代。 但是在近年来开发的大盘中，也出现了一些规划误区。最常见的是用规划住宅小区的理念和手法来规划设计大盘，使本应分片规划的大盘形成一个独立王国，其间拒绝一切城市道路穿过。这些大盘的围墙边长往往超过五、六百米，甚至于达到一公里以上，既增加了居民出入住区的步行距离，又使城市路网变得过于稀疏，割裂了城市空间，不利于疏导交通。出现这种状况的原因，一是城市规划管理部门下达规划条件时有所疏漏，二是开发商缺乏与城市协调、融合的开发理念，三是规划师缺少实际工作经验，或是缺乏对城市负责而敢于谏言的使命感。 目前，各地城市规划管理部门已逐步认识到单片住区过大所带来的弊端，在城市建设中确保规划路网的完整和贯通，已经成为城市规划管理部门关注的要点。而进行大盘开发的房地产商，也懂得了按照城市规划要求，分片分期建设的必要性和合理性。 3、从强调彻底的封闭式管理到提倡公共空间对外开放 90年代初建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，进入新世纪之后，国务院又颁布了《物业管理条例》，小区物业管理就在中国大陆从无到有，并以法律的形式确立下来。在这个过程中，小区的封闭式物业管理，为人们创造了安全、舒适、整洁、优雅的社区环境，逐渐受到居民的欢迎。初期的物业管理，封闭范围是与开发项目规模完全等同的，开发项目的范围确定了，物业管理封闭的单元就随之确定下来。 然而以往我国小区规模的确定，是