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承租人优先购买权在房屋拍卖中的实现 　　【摘 要】文章通过一个司法拍卖的案例探讨承租人的优先购买权在司法拍卖过程中如何实现的问题。2005年1月1日开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对房屋承租人的优先购买权做了一些规定，但实务中还是有一些不明确的问题，如现实中优先购买权能否部分或扩大行使的问题，文章将进行一番解析，同时文章还将讲述在执行中如何保护承租人的优先购买权。 中国论文网 /4/view-7024105.htm 　　【关键词】优先购买权;价值功能;保护;部分或扩大行使 　　所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在相同条件下，依法享有先于其他人而购买房屋的权利。它的理论依据主要来自于我国《合同法》的规定：出租人出卖租赁房屋时，承租人基于租赁合同，享有对租赁房屋同等条件下的优先购买权。 　　一、基本案情 　　2005年，A公司接受B公司委托，为其代理进口工业计算机系统和其他物品，并垫付有关费用。B公司向A公司支付进口工业计算机系统货款及各项费用（包括进口代理费）。A公司依照约定履行其义务后，B公司未支付A公司货款。2006年10月10日，A公司和B公司、C公司签订《备忘录》，确认B公司需要偿还的金额以及C公司对上述货款及利息承担连带保证责任。2006年10月19日、2008年6月4日及2008年6月6日，D公司、C公司;E公司与F公司分别向A公司出具《承诸书》，承诺为B公司对A公司全部应偿还债务承担连带保证责任。 　　经审理，北京市第二中级人民法院确认上述事实的真实性，上述合同及《备忘录》、《承诺书》系当事人真实意思的表示，合法有效。故判决由B公司、C公司、D公司、E公司及F公司对原告A公司承担连带保证责任。 　　具体到本案待拍卖的资产，被执行人厂区共有三处厂房，三处厂房分别由不同的承租人租赁使用。三处厂房各自的承租人对于其租赁的厂房部分享有优先购买权应无疑问，但是否赋予局部承租人对整体拍卖资产优先购买权，合议庭在合议过程中，综合考虑了法律规定以及整体出售的现状。该三家承租人最早于2005年即与被执行人签订了租赁协议，且长期实际使用厂房作为生产经营场所。虽然被拍卖厂区有三处分别独立的厂房，但三处建筑办理了共同的房产证以及土地使用权证。鉴于上述状况，合议庭确定三承租人对于拍卖资产享有优先购买权，并且依程序于拍卖前进行了书面通知。 　　基于本案例的执行情况，作者提出三个问题。第一，法官赋予局部承租人对整体拍卖资产优先购买权是否有法律依据，从而引发出对优先购买权价值功能的探讨;其次，在拍卖中如何保护承租人的优先购买权;最后，在现实中优先购买权能否部分或扩大行使。 　　二、拍卖过程中优先购买权价值功能探讨 　　（一）从安全角度来讲，有利于减少冲突，促进秩序稳定 　　1.减少权利冲突的主体 　　在优先购买权法律关系中无论出卖人还是优先购买权人都有在法律的限度内追求和获取自己最大利益的正当权利，也有在法律的限度内维护和保护自己利益的正当权利。由于二者是基于一定的基础法律关系连接起来的，出卖人所有权的行使，哪怕是正当的行使也可能会与优先购买权人的某些权益的行使产生冲突。因此，解决冲突的最好办法就是主体的同化和归整。就承租人优先购买权而言，由于承租人占有出租人的出租物，其占有本身具有公示作用。承租人的占有从某种程度上讲就是一种“权利外衣”，会给第三人产生一定的信赖，这种信赖不是租赁关系产生的，而是占有本身所自然具有的功能。出于这种考虑，法律在出租人处分租赁物时给予承租人以优先购买权，其实质是维持基于承租人的占有而形成的社会秩序，有利于社会秩序的安定。 　　2.限制第三人的介入 　　优先购买权基础法律关系中，特定的权利主体对特定标的物已形成了一定的法律关系，如果赋予特定的权利主体以优先购买权，那么在财产所有人出卖标的物时，优先购买权人行使优先购买权，就能维持对该标的物的利用关系，不致因第三人的介入而有损于既定的法律关系，影响秩序的稳定。 　　（二）有利于尽物之用 　　在维护社会秩序之外，优先购买权的其他制度功能同样重要，特别是在效益价值方面，对于促进物之效用的发挥具有特别的意义。 　　在租赁关系中，出租人之所以出租出租物，就意味着他并没有对出租物使用价值的客观需求，在其对出租物处分时则更说明了这一点。但对承租人来讲，其是实际需要出租物使用价值的主体，出于有效配置资源，促进物尽其用的考虑应当给予承租人以优先购买权。 　　三、拍卖过程中保护优先购买权的方法 　　在拍卖过程中由于缺乏相应的法律规范对优先购买权进行保护，理论和实践中对于优先购买权的保护有两种方法：一是“跟价法”。“跟价法”是将优先购买权人视同一般的竞买人，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必