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第5章 房地产融资 【学习要点及目标】 熟悉房地产融资的概念、原则、功能。 掌握房地产融资的主要方式。 掌握房地产融资的融资结构和成本分析。 掌握房地产融资的风险分析和风险管理方法。 【核心概念】 房地产融资；融资成本；融资结构；融资风险等 【引导案例】 某房地产开发项目需筹集资金1?000万元，筹资方式有两种：一种方式是筹集借款350万元，优先股100万元，普通股500万元，留存利润50万元，其成本分别为5.64%、10.50%、15.70%、15.00%；另一种方式是发行债券500万元，优先股50万元，普通股300万元，留存利润150万元，其成本分别为10%、10.50%、15.70%、15.00%。 就该开发企业寻求融资成本最小的目的而言，上述两种筹资方式应选择资哪种筹资方式？最优筹资方式的判断标准是什么？下面，通过本章内容的介绍，来学习解决上面房地产项目融资决策问题的方法。 5.1 房地产融资概论 5.1.1 房地产融资的含义 房地产融资是房地产开发经营活动中的一项重要工作。房地产融资是指房地产开发企业为了解决企业自身或项目的投资资金来源，或者为了调整企业或项目的资本结构而进行的筹集资金的活动。 资金是稀缺而特殊的资源，它反映了资源的配置过程，同时还能引导配置其他资源。一般来说，资源的使用是有偿的，其他资源必须经过与资金的交换才能投入生产运营。而且资金追求增值，其倾向于向较高收益方向流动，尽量使生产追求高效率。所以说，房地产开发项目以何种形式和渠道取得资金实际上反映了社会资源配置的效率。当房地产开发项目有助于经济发展，产出效率较高时容易取得资金；而当房地产开发项目阻碍经济发展，产出效率较低时会发生资金短缺，甚至会被淘汰。 5.1.2 房地产融资的原则 1．恰当时机的原则 2．安全的原则 3．经济性的原则 4．可行性的原则 5．盈利的原则 5.1.3 房地产融资的功能 1．筹资功能 2．风险分担功能 3．享受税收优惠功能 5.1.4 房地产融资的资金来源 1．国家财政资金 2．银行信贷资金 3．非银行金融机构资金 4．企业资金 5．民间资金 6．企业内部资金 7．外商资金 5.2 房地产融资的主要方式 房地产开发项目投资决策阶段，开发商除需评价该项目投资经济效果，考虑用于该项目的投资资金来源外，还应合理地确定资金结构，制订资金筹集方案。房地产开发资金的筹集相对复杂，筹集资金有多种方式，通常有银行贷款、企业自有资金、发行股票和债券、吸收外资以及项目BOT等方式。实际在资金筹集过程中，往往是上述各种资金筹集方式的综合运用，下面就具体介绍房地产开发项目资金筹集的几种主要方式。 5.2.1 银行贷款 1．房地产开发企业向银行贷款按其使用用途分类 1) 房地产开发项目贷款 2) 抵押贷款 3) 房地产开发企业流动资金贷款 4) 商品房建筑材料贷款 2．向银行申请贷款的程序 3．借款企业归还借款的方式 (1) 定期按等额还本利息照付方式。 (2) 定期按等额还本付息方式。 (3) 每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清方式。 (4) 到期本金利息累计一次付清方式。 4．借款合同 5．银行长期借款和短期借款的优缺点 1) 银行长期借款的优缺点 2) 银行短期借款的优缺点 5.2.2 发行债券 1．企业债券的种类和特点 2．企业债券的发行 1) 企业发行债券的条件 2) 企业债券的发行方式 3．企业债券的发行价格 4．企业债券筹资的优缺点 5.2.3 发行股票 1．股票的种类和特点 1) 股票的种类 (1) 按股东享有权益和承担风险的大小，可分为优先股和普通股两大类。 (2) 按投资主体的不同可以划分为法人股、国家股、个人股和外资股。 (3) 按照股票票面是否记名来划分，可以分为记名股票、无记名股票。 2) 股票的特点 2．发行股票的条件 (1) 股份有限公司发行股票 (2) 原有企业改组设立股份有限公司申请公开发行股票 (3) 股份有限公司增资申请公开发行股票的 (4) 定向募集公司申请公开发行股票的 (5) 股份公司申请股票上市交易 5.2.3 发行股票 3．股票发行的程序 (1) 申请人聘请律师事务所、资产评估机构、会计师事务所等专业性机构，对其资产、财务状况、资信进行审定评估，再按隶属关系，向企业主管部门提出公开发行股票的申请。 (2) 在国家允许的发行规模内，地方政府对企业的发行申请进行审批；地方政府和中央企业主管部门应自收到发行申请之日起三十个工作日内做出审批，然后抄报证券委。 (3) 被批准的发行申请需要送证监会复审：证监会自收到复审申请之日起二十个工作日内出具复审意见，同时将复审意见书报送证券委；若证监会复审通过，申请方向证券交易所上市委员会提出进一步申请，经证交所上市委员会同意上市，才能