苏州吴江南部新城项目营销报告.ppt

项目概况基本描述 项目四至和周边配套 项目周边重大利好（空）工程 项目解读——经济指标 项目解读——纵向规划 项目解读——横向布局（5—19层标准层） 城市规划 城市交通分析 城市发展潜力 南部新城解读 南部新城解读 项目自身优势总结 酒店式公寓市场分析 总结 客户分析-本项目客户以投资为主 客户定位-本项目客户以本地及苏州市区为主 价格初判 价格初判 4 Part 样板房建议 建议在本案位置临时搭建样板房。可以使用临房，重点在于户型及LOFT的功能展示。 4 Part 样板房建议 风格建议：温馨居家 风格简洁明快，整个让人感觉通透，不受限制，温馨居家感营造，给人无限的生活遐想。一楼可以作为客厅使用，二楼作为私人空间。动静分离，满足生活所需。 4 Part 样板房建议 风格建议：精品公寓 主卧室色调淡雅，简洁的家具带来了清新时尚感，便捷的地理位置，不仅可以作为白领小资的单身公寓，更可以为商旅人士提供一切生活所需。 4 Part 样板房建议 风格建议：SOHO办公 传统意义上的SOHO—Small Office (and) Home Office, 直译就是小型办公室、家庭办公室的意思。 同时满足住宅和办公的需要，在设计上，考虑两者需求的统一。 第四章 传播 / 推广策略 推广策略 / 推广计划 / 推广执行 /渠道拓客 1 Part 推广策略 1 Part 推广策略 项目信息及关键节点活动需通过户外、网络等大众媒体配合短信、电话等小众手段，集中全城进行释放，通过全城炒作，吸引全城关注，提升知名度和口碑。 建立 品牌形象 第一阶段 渠道拓展 带动推广 树立 项目形象 第二阶段 项目形象体系释放 事件与公关并行 第三阶段 LOFT产品形象 开盘及热销蓄势 诉求LOFT产品价值 事件活动带动推广 目的 方式 三大阶段，循序渐进 LOFT产品营销阶段 品牌 整体形象 1 Part 推广策略 蓄水期 开盘期 巡展沙盘到位 宣传折页房型册制作 临时接待处开放 户外高炮看板出街 引导旗发布 渠道拓展 平面主流媒体公告 短信、直邮投放 开盘仪式 现场售楼处开放 样板房公开（？？） 网络软性炒作 预售证取得 巡展+小蜜蜂派单 客户维系主题活动 房展会 2014年5-8月 11月 小蜜蜂派单跟进 短信、直邮持续覆盖 客户答谢主题活动 12月 续销期 筹备期 9-10月 （拟定2014年11月9日开盘） 推广蓄客工作节点 1 Part 推广策略 2 Part 推广计划 三段式诉求释放 整体形象/产品特性/开盘高潮点 2 Part 推广计划 城南中央坐标，城市未来中心 中央政务形象标志，城市门户地标 城市代表作 吴江行政中央生活都市新地标，生活新起点 以整体形象为主， 以产品特性为主 城市精英聚落 私属第一客厅 5.4米阔绰建筑层高，无限生活可能 拒绝“一层不变”的生活 以开盘热销为主 经典不再版，未来享无限 市府/轨交/公园旁,行政级中央生活 中央广场开盘在即， LOFT火爆销售 诉求 阶段 主题 2 Part 推广计划 蓄水期 开盘期 2014年5-8月 11月 筹备期 9-10月 （拟定2014年11月9日开盘） 3 Part 推广执行 为确保公寓440套，项目整体顺利去化80%以上 我们设定LOFT公寓意向成交比为3:1 项目2014年度实现有效蓄客约1320组 3 Part 推广执行 蓄客目标 蓄客量约1320组 20% 线上拓客 264组 80% 线下推广 1056组 3 Part 推广执行 3 Part 推广执行 本案 苏州 深耕吴江，扎根人民路， 轨交导入，辐射苏州 辐射轨交1号线沿线导入客源 媒体选择 （主要投放媒体，预计200万） 3 Part 推广执行 大类 媒体 时间 选用理由 费用预算 展会 报纸 姑苏晚报 9-10月 受众集中 20万 房展会 10月 苏州日报 9-10月 关注渠道 20万 亮相展示 15万 吴江日报 9-10月 10万 路演 网络 搜房网 9-11月 覆盖面广 15万 巡展（派单） 365网 9-11月 客户精准 15万 户外 苏州高架、环线高炮 9-10月 区域导视、形象昭示 50万 10万 商场广告牌 9-11月 区域导视 5万 路段指示牌引导旗 9-12月 区域引导 5万 车身广告 9-10月 主要客户通路 10万 直效 短信，直邮投递 9-10月 快速、性价比 10万 SP活动 暖场活动 9-11月 2次/月，维系客户 15万 3 Part 推广执行 报纸媒体、网络媒体 交通指示牌 选择理由： 蓝底白字视觉效果强，作为交通指引，受众强制观看，到达率高。 根据实际价格选择1-2个点位投放。 示意图 3 Part 推广执行 户外高炮 沿