国外调控房价的政策措施.ppt

目录 一、序言 二、国外政府调控房价的政策措施 三、国外政府房价调控政策对我国的启示 * 近年来, 随着我国房地产市场的迅速发展, 房价也在一路飙升。房价居高不下, 使一些地方政府和房地产商获得巨大收益, 而普通居民只能望楼兴叹。中央政府出台了一系列政策来稳定和抑制房价, 包括从最初的房地产市场调控到国八条、国六条再到新国五条、新国八条的出台以及取消限购、房贷松绑政策的实行,我国房地产投资过热现象虽然有所缓解,但消费者期待的房价回落并没有出现, 部分一二线城市的房价反而不断创出新高。 序言 外国政府调控房价的有效措施总结 一、用利率杠杆控制房价 二、用税收杠杆调控房价 三、用保障性住房来抑制房价 四、坚持“小户型”房源的建设 一、利率杠杆 市场经济较为发达的国家，在进行房地产宏观调控时，政府一般并不直接干预房地产市场的运作，主要根据市场规律来决定其调控政策，因而利率工具成了首选，用利率杠杆从资金上控制房地产市场的投资性需求。 1、美国：在经济遭受周期性衰退时，美联储采用多次降息和下调抵押贷款利率的方式来刺激购房消费；为控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，美联储又连续提息，增加新购房者的贷款成本，减少房地产开发商的利润空间，使房地产市场降温。 2、英国：英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率, 利率从3.5%提高至4.75%, 导致抵押贷款成本增加, 遏制了房地产消费信贷过热。 3、墨西哥：政府通过上调高档住宅土地使用许可申请费和抵押贷款利率来控制贷款规模；银行和全国性抵押贷款机构也根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率，使房价和利率成正比，进一步减少高价房的开发。 * 二、税收杠杆 税收是调节国民收入分配的重要工具，加大房地产在占有、使用、交易、持有各环节特别是非自用住宅的税收力度，使拥有多处房产的家庭不得不每年支付高额的税费，在一定程度上会降低他们对房产的持有欲望，从而有效地抑制房地产投机现象。 1、法国：缴纳高额地皮税；支付住房税和空房税；征收高额的遗产税。 2、韩国：2006年11月将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；为抑制土地倒卖, 政府对非土地所有者自住地交易征收60%的交易税；加大对不动产、特别是高价值不动产的税收力度。 3、英国：对高价住宅实施歧视性的税收政策；取消抵押贷款利息免所得税的优惠政策；加征营业税和其他相关税 * 保障性住房包括经济适用房和廉租房的供给，不仅可以在一定程度上满足中低收入群体的住房需求，而且能够减少对商品房的需求，平抑房价。很多国家为了抑制房价，都实施了相关的保障性住房政策。例如德国的“社会住房”政策、法国的廉租房制度、新加坡政府为本国公民提供组屋、墨西哥鼓励开发廉价的经济适用房等，这些政策都对本国的房价调控起到了积极作用，下面就以法国的廉租房制度为例，来具体分析法国政府是如何一步步推进廉租房制度的建立与完善。 三、保障性住房 * 法国 1、人口超过５万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于２０％，扩大廉租房供给。（数量占比） 2、规定廉租房的基准房租要低于普通私人住房的房租，并推行租房补贴等福利政策鼓励租房。（优惠政策） 3、多方筹集资金、合力兴建。（资金来源） 4、地方政府成立“廉租房管理办公室”，严格控制房源、只租不卖；公开出租情况、接受公众监督。（后续监管） 5、通过立法一步步推动廉租房制度的实施和完善。（法制） 四、“小户型”房源 小户型住宅是指户型面积虽小，但通过空间相互穿插的巧妙设计，可以使得室内空间显得极为丰富，实现了空间的集约与高效利用，做到了小中见大的一类房源；德国和日本从本国国情出发，一直以来都坚持小户型房源的开发。 1、德国：由于人多地少，德国自二战以来，一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末, 全国户均住房面积小于100平方米, 是西方发达国家中最低的国家之一, 这种住房政策符合德国的国情，很好的满足了中低收入者的住房需求。 2、日本： 由于特殊的区位和建筑物资短缺等原因，日本在住宅设计和产品研发上追求精益求精，形成了长期坚持开发小户型、注重细节且舒适的开发理念。日本普宅以小户型为主，其中集合住宅户型面积一般在90平方米以下，居住着工薪阶层和青年家庭。 * 国外政府房地产调控对我国的启示 一、促进利率市场化，让利率成为调控房地产的主导 二、完善房地产税收体系 三、进一步扩大保障性住房供给，满足中低收入人群的住房需求 四、调整住房结构，多渠道增加中低价位和中小户型房源的供应 1、合理设置房地产开发环节税收：重设耕地占用税、契税等土地取得税负水平，改耕地占用税按