凯旋城C栋暨商业街.doc

凯旋城C栋暨商业街 营销策划报告 凌峻（中国）房地产策划推广机构 2004年月 目 录 第一部分：分析 第二部分：目标 第三部分：策略 第四部分：措施 第五部分：执行  前 言 凯旋中心暨商业街营销策划方案，是按照凯旋城的总体战略思想，结合项目核心概念以及市场竞争态势而制订的营销策划方案。本方案主要围绕营销目标，明确各个阶段的事项及具体工作安排，使整个推广活动有计划、有步骤地开展。 本方案旨在为凯旋中心暨商业街的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路，指导营销推广工作的顺利开展，实现发展商的预期目标。 本方案主要包括整体及各阶段销售策略、策略及媒体策略等方面的内容并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广的行动方案，并在未来的各项营销推广操作中有计划执行。 第一部分：分析 一、优势 1、C栋写字楼采用“框筒式”结构，符合市场需求 产品采用“框筒式”结构，房间、厨房、卫生间集中布置在内筒周围，外筒为剪力墙，内部办公空间由分户墙灵活间隔，可以根据业主的需要提供多种组合，符合市场的需求。 2、C栋性价比优势突出：住宅价格，写字楼功能 项目在户型设计、相关配套、功能设计及物业管理（提供24小时服务）上充分考虑到业主的商务办公需求，以住宅价格实现写字楼功能的定位策略，将在中小企业业主中形成较大的吸引力。 3、C栋地段好、配套全，商务氛围成熟 本项目是进入亚运村的门户，占据了北四环和地铁五号线两大交通动脉。项目所处的亚运村，周边配套齐全，大型商场、酒店、会所云集，仅各类饮食店就有1000多家。 4、DEF栋销售形势良好，积累了一批客户资源 在DEF栋实现良好销售势头的基础上，进一步增强其他潜在客户的投资信心；辅以针对性强的宣传形成“羊群效应”，并充分利用现有客户的关系资源为C栋的销售奠定良好的市场基础。 5、开发商实力雄厚 到目前为止，开发商已经成功开发了多个畅销的优质项目，完成一定的资本积累；同时项目公司依托综合实力强大的太合集团，拥有广泛的资源关系，为项目的顺利推广创造了诸多机会。 6、具有一定的品牌效应 由于开发商曾经成功开发了多个明星楼盘，因而在房地产市场上享有较高的声誉和较好的口碑。而且太合集团业务范围广泛，在影音等多个行业取得了良好的业绩，塑造了良好的品牌形象。 7、商业街可塑性强 凯旋城底商依托于欧陆风情，同时所辐射区域的目标消费群消费能力较强，消费观念新。因此项目内涵与外延空间广阔。 二、劣势 1、C栋在硬件设施上与甲级写字楼有一定差距 C栋在智能化系统等方面与甲级字楼存在一定的差距。 2、社区商业街规模较大，对销售有一定的压力 任何一个商业街的繁荣都以一定人口基数为基础，本社区商业街规模较大，而社区人口基数相对较少，消费规模有限，投资者对此比较谨慎，从而对销售有一定的压力。 3、欧陆经典的物业管理曾经在老业主中产生了一定的负面影响。 由于业主对以前的中海物业管理公司产生了一些意见，给项目形象和信誉的提升带来了一定阻力，对项目后期的销售有一定的影响。 4、在推广中不能以“奥运”为主题进行推广，削弱了项目的优势。 本项目地处奥运商圈，但本项目在推广中却不能以“奥运”为主题进行推广，因而削弱了项目的一大优势。 三、威胁 1、市场上对中小企业的办公空间出现细分趋势，但本项目在商业配套、硬件及软件等方面没有更多的支持 目前，北京房地产市场上对中小企业的办公空间出现细分趋势，这些办公项目主要针对某些特定的人群，如针对IT业、广告业的办公项目在北京越来越多，这些办公项目无论是在商业配套方面，还是在办公环境营造方面都迎合了市场的需求。而本项目在商业配套、硬件及软件等方面都没有更多的支持。 2、针对中小企业办公空间的项目在日益增多，市场竞争逐渐激烈化 目前，北京市场上针对中小企业办公空间的项目在日益增多，这些项目无论在商业配套上还是在办公环境的营造上都有一定的优势。这些项目的大批涌现必然会分流一部分客源，本项目即将面对激烈的市场竞争。 3、项目周边商业场所众多，对项目的销售造成较大的压力 项目周边商业场所众多，大型商场、酒店、会所云集，仅餐厅就有1000多家，这些商业项目的存在与本项目形成了极大的客源竞争，从而对项目的销售造成了较大的压力。 四、机会 1、申奥成功带来的巨大商机 申奥成功政府将会加大亚运村与申奥相关基础设施改造的力度，交通设施首先会得到改善，而这种改善对于房地产销售的影响将是非常直观和巨大的。同时申奥成功还将带动整个北京房地产市场的整体增长。随着雅典奥运会的即将开幕和北京奥运会的临近，亚奥核心区的房地产将再次升温。 2、写字楼需求量增大 随着亚奥地区商务配套的完善和奥运会带来的巨大商机，必然会吸引众多精明的创业者和各类企业前来寻觅商机，他们需要寻找适合于自己的办公场所。而目前，在该地区可供销售的写字楼价格相