房地产行业“营改增”教案分析.pptVIP

一、房地产“营改增”分析 开发建设阶段 转让及销售阶段 持有自营阶段 原营业税下政府转让土地使用权不征税，“营改增”后如何抵扣？ 其他行业及建筑业“营改增”对房地产业的影响是系统性的。 金融业“营改增”税率的确定影响重大，信托、基金等创新融资的影响？ 存量房、存量资产是否存在过渡政策？销、进项配比安排？ 住宅房产和商业房产的增值税处理之间的差异？ 增值税与房地产业其他税种的协调，如，土地增值税、房产税等。 开发项目转自持进项税是否视同销售，是否可抵扣？ 不动产出租与出售税率不同的影响。 一、房地产“营改增”分析 营改增后与现有税费的融合： 1、营业税：纳税人按销售不动产的销售额的5%计征。 2、城市维护建设税：纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的1%、5%、7%分三档计征， 3、教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的3%计征。 4、地方教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的2%计征。 一、房地产“营改增”分析 营改增后与现有税费的融合： 5、土地增值税，按纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额分四级超率累进税率计征。税率为30%--60%。 6、企业所得税，纳税人按应纳税所得额的25%计征。 7、印花税、土地使用税、房产税、车辆购置税、车辆使用税等税费 二、成本项目分析影响 1、土地征用及拆迁补偿费 主要包括土地买价或出让金、大市政