如何进行房地产市场分析(新).pptVIP

如何进行房地产市场分析 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 市场分析的落脚点——必须回答的三个核心问题 新景祥针对住宅项目——前期定位及物业发展建议阶段分析框架 通过分析项目现状以及客户目标之间的差距，寻找由现状向目标转化的方法，即项目的核心问题 通过分析项目所在城市的经济背景、房地产市场情况，并结合开发企业对项目的目标诉求，初步判断项目未来将处于何种细分市场中 城市概况——阐明城市的现状及地位 宏观经济分析（对房地产市场的影响）——预测经济发展趋势及对房地产行业的影响 一、GDP发展与房地产行业发展的关系 GDP国内生产总值,（港台地区有翻译为国内生产毛额、本地生产总值）。通常对GDP的定义为：一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和提供劳务的市场价值的总值。 经济发展是潜在需求变为有效需求的主要动力,是房地产发展的基础。 美国经济学家库兹涅茨给经济发展和房地产发展的关联做了如右的界定: 房地产的发展要与国民经济发展相协调，房地产发展落后于经济的发展，说明房地产的发展还有很大的发展空间，反之，如果房地产的发展超过经济的发展，说明有过热的现象。 二、人均GDP与房地产发展的关联 国际大量的数据表明人均GDP达到3000美圆和人均住宅面积到30—35平方米之前，房地产行业将继续保持快速发展。 三、城市化率与房地产发展的关系 世界城市化发展有一个共同规律这就是著名的“纳瑟姆曲线”，纳瑟姆曲线显示当城市化率超过30%，城市化水平将加速，将存在巨大的潜在需求，中国目前的城市化率在37%-40%多左右，平均每年增速在1.5%左右，城市化的快速发展有两个拐点30%和70%。 美国的经济学家斯蒂格利茨曾说过，“作为世界最大的发展中国家，中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大课题” 可见中国的城市化率我们应该重点的关注，因为它将带来巨大的潜在需求，将加快中国的房地产业的快速发展。 四、购买力水平的分析 大量数据表明人均可支配收入增长9.3%，每年就有10%的城镇居民进入中等收入家庭行列。 人均可储蓄余额的快速增长预示未来两、三年将是房地产快速增长的阶段。 恩格尔系数——购买力水平的分析 恩格尔系数是指食品支出总额占家庭或个人消费支出总额的百分比例。1857年，世界著名的德国统计学家恩格尔阐明了一个定律：随着家庭和个人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例将逐渐减小，这一定律被称为恩格尔定律，反映这一定律的系数被称为恩格尔系数，此系数越低，说明人们的生活质量就越高，购买水平就越强。 五、房地产投资与GDP的关系 六、房价收入比 房价收入比是衡量一个城市和区域房价是否过高的一个重要指标,在一个理性的市场里房价与居民的可支配收入有一个合理的范围。 国际货币基金组织认为房价收入比在3-6，是比较健康的。而考虑到中国处于城市化快速发展阶段和经济的快速发展，按照7-8来作为衡量的标准。 房价增长率/GDP增长率可以用来衡量房地产行业相对国家经济扩张的速度，该比率低于1被认为是合理的，在1-2之间则需高度警惕，如果超过2则说明存在泡沫的问题。 此指标越小，说明居民的购买力越强。 2005年全国的平均水平为42%。 租金代表真正的需求，当房价走势与租金走势背道而行的时候，说明房价的上升是有泡沫的。 七、市场供求风险 城市发展现状及规划城市发展对房地产市场的供需影响与预警作用 城市房地产市场现状了解目前市场格局、未来需求、市场容量和供应情况 城市特点为项目定位、物业发展建议、营销策略总纲提供素材依据 附件：相关政策对城市（房地产业）发展的影响 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 城市在历史、人文、自然、地理等方面所独有资源。例如：苏州的园林；杭州的西湖及其传说；南京的国民政府遗址等等。 政策对城市发展的优劣势分析 政策对城市房地产业发展的优劣势分析 国家政策 地方性政策 分析整体市场的主要目的 案例讨论 某开发商为一家一线城市起家的中型开发商，具有一定开发经验，擅做品质项目，项目定位通常为区域高端。该开发商现欲进入三、四线城市开发高端住宅，希望能与咨询公司做一次沟通。请根据客户需求分析市场，给出分析结构图。 时间20分钟。 1、大环境看好，项目的小环境就一定不错 2、过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3、 过于偏重对“二手资料”的应用 4、以前什么卖得好，现在就做什么 5、别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 接下来我告诉大家一个前提，现在我把