项目总经理角度的投资管理课件.doc

项目总经理角度的投资管理 时间：2011年3月26日 地点：郑州小浪底宾馆 主持人：尊敬的各位学员大家上午好，首先我代表博志成的全体同仁欢迎大家参加本次课程。课程安排及联系方式在讲义第二页上，大家可以看一下，如有问题需要我们帮助请跟我们联系。基于博志成实际操盘的感受以及对房地产行业的调研，我们发现房地产项目总经理提升是广为关注的主题，就像大家都知道的项目总经理在公司中是起着举足轻重的作用。为此我们2010年在北京和长三角开了两期房地产项目总经理项目特训营，郑州的项目总今天开始开课。 本次课程采取互动式、团队学习方式进行，桌上都放有提问卡，大家可以把问题写在提问卡上，交给我们工作人员，稍后老师会安排时间解答各位的问题。欢迎大家参与互动，今天陈老师站在项目总的角度上讲投资管理，明天我们将请另外一位陈老师讲设计管理。本次课程我们有幸请到陈老师，陈老师在房地产企业做了14年，在建筑设计院、大型国有企业都工作过，现在在标杆企业就职，很期待陈老师的精彩分享，让我们以热烈的掌声有请陈老师。 陈老师：大家早上好，周六上课，可能容易困，容易疲劳，而且忙了一周，大家伙注意力可能也有点不太集中，我想咱们课大概分三个部分： 第一，我们都先做一下自我介绍，我介绍我，大伙介绍大伙。 第二，就是咱们上午的课程，上午的课程在介绍完之后，我会把学习的目的和意义简单给大家伙说说，同时把上午课程的一些提纲和内容说一下。上午还是主要集中在比较宏观的、比较全国层面的角度去看房地产投资。 第三，下午我们进入到一些具体的技术环节，比方说在公司的层面，比方说在项目运作的层面，然后来看看投资的方方面面要素。 首先我介绍一下我自己。 我是98年做房地产的，98年做房地产的，我是学建筑学的。在设计院做了两年，后来觉得当时在深圳总是被开发商奴役着，当时深圳速度决定着我们一周做多少图，后来受不了了，就回北京，正好赶上华远就是跟当时的华润分家，新分出来的华远招兵买马，我就去了。一干干了9年，这9年企业原地踏步，销售额00年的时候是30亿，到今天还是30亿，可是当时万科的销售额大概20亿左右，到了今天1000亿，所以09年初我跳槽了，跳到了万科。到目前为止在万科工作了差不多接近两年半的时间，这是我的经历。 做投资从什么时候开始？从2001年开始，当时市场形势大家也都知道，那时候还没有招拍挂，大量的都是通过协议、收购、存量这些方式来做投资，北京真正开始招拍挂是04年的8·31，我们北京有一句话叫8·31生死线，过了8·31以后整个市场就完全市场化了。虽然还有一点点的存量的过关项目，但是从06年开始北京整个城市全部进入到公开市场招拍挂的过程。也很遗憾我是从05年开始做招拍挂，到09年，我在华远每年投标连举牌我大概参加20次，但是基本上没中标，我很遗憾。然后我就反思，怎么了我怎么投标就中不了呢？就很郁闷，后来我一位好朋友说“你别在华远了，你在华远投可能这辈子都难中”当时我还不太信，结果离开华远以后，我是09年正式进入万科，其实08年已经开始熟悉万科的业务，目前我的职位是我们的投资总监。从09年8月份开始到今天，我总共帮助北京万科发出了260亿，获取的土地储备大概到上周有400万平米，这400万平米360万全部都是通过招拍挂拿到的。换了个公司好象有点换手如换刀，前四五年很郁闷，基本上折腾存量项目，到后几年招拍挂，在万科这个平台上也有斩获。 所以今天利用这个机会把我过去这十年在权益项目、股权收购项目包括合作项目上的一些经验，以及过去这两年半在万科有关招拍挂，特别是公开市场竞争投资的一些心得，跟大家分享一下。这是我个人的基本情况，大家有所了解。我的名字很好记，嘉庆，清朝有个皇帝叫嘉庆。我是山东人，但是在东北出生，所以口音里经常会有一些东北口音，我是吉林通化人。待会儿我会把我的手机号写在黑板上，到时候大家可以再联系。 我的情况介绍完了，现在我想了解一下大伙。我不希望每个人做一个自我介绍，大家都是河南的企业，我想咱们就用行业的分类来做一些互相的了解。咱们这次培训我想大伙儿不需要记太多东西，也不需要有太多的所谓阅读，大家专心听就行了，专心的听，咱们认真的互动。而且我们就这样一个团队，人数很少，实际上很方便的交流。 我想做第一个自我介绍，作完以后介绍一下大伙儿。目前为止我们在座各位的企业，开发项目出了本省，请举下手。 学员：我们现在在全国有将近30个城市，我们主业是做五星级酒店，配套做一些地产开发。 陈老师：这个同学很好记了，他们公司进入了30个城市，如果咱们的同行业想了解其他城市的事，可以和他交流。 学员：我们公司是刚进入地产，就是从外省做起的。 陈老师：我们就不一一再去说，我们