土地估价实务基础_模拟试题(一)_版详解.doc

1、下列选项中，不属于土地价格自身特性的是（ ）。 A:价格基础不同 B:形成时间不同 C:生产成本不同 D:具有明显的地区性和地域性 答案:C 解析:考查土地价格的特征，可用排除法作答。 2、一定条件下，（ ）是影响地价的主要方面。 A:需求 B:投资 C:收益 D:利润 答案:A 解析:考查土地的供需关系对土地价格的影响 3、按照（ ），可将土地价格分为申报地价和公告地价。 A:土地价格形成方法 B:政府管理手段 C:土地价格表示方法 D:土地的存在形态 答案:B 解析:考查土地价格的分类 4、在影响土地价格的诸多因素中，基础和公用设施条件属于（ ）。 A:一般因素 B:区域因素 C:个别因素 D:经济因素 答案:B 5、一般来讲，工业用地受（ ）因素影响较大。 A:环境质量 B:繁华程度 C:地形坡度 D:交通运输条件 答案:D 6、我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心是土地的（ ）。 A:价值 B:使用价值 C:有偿使用 D:无偿使用 答案:C 7、土地估价是（ ）的一种。 A:房地产咨询 B:房地产中介 C:房地产证券 D:房地产经济 答案:B 8、土地估价的标准是（ ）。 A:价值标准 B:市场价值标准 C:客观价值标准 D:定义的价值标准 答案:B 9、如果城市的专业街道两边土地的用途大致相同，则其估价原则应遵循（ ）。 A:变动原则 B:替代原则 C:最有效利用原则 D:报酬递增递减原则 答案:B 10、下列选项中，关于估价期日的说法不正确的是（ ）。 A:估价期日是变动原则的应用 B:估价期日根据估价目的确定 C:估价期日由估价师判断确定 D:估价期日可以在作业日期内的任意一天 答案:C 11、土地估价报告审核应符合的要求不包括（ ）。 A:合法性 B:合规性 C:合理性 D:合适性 答案:D 解析:土地估价报告审核的依据是《城镇土地估价规程》。估价报告审核的内容和要求包括：估价所依据资料的质量、合法性审核、合规性审核、合理性审核。 12、收益还原法的理论依据是（ ）和生产要素分配理论。 A:地租理论 B:区位理论 C:替代原则 D:报酬递减规律 答案:A 13、收益还原法的关键在于正确测定土地纯收益及合理确定（ ）。 A:土地租金 B:经营费用 C:投资利率 D:土地还原率 答案:D 14、可直接用于土地评估的收益是指（ ）。 A:实际收益 B:客观收益 C:最高收益 D:平均收益 答案:B 15、市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称（ ）。 A:收益价格 B:替代价格 C:比准价格 D:等同价格 答案:C 16、市场比较法估价时的首要工作是（ ）。 A:确定比较案例 B:收集交易资料 C:进行交易情况修正 D:进行区域及个别因素修正 答案:B 17、《土地管理法》明确规定，土地补偿费和安置补偿费最高可以按照该地块被征用前3年平均年产值的（ ）倍计算。 A:4～6 B:6～10 C:20 D:30 答案:D 解析:据《土地管理法》的中第四十七条规定：“征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4—6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。” 18、在剩余法评估中，应根据土地估价的（ ）确定土地利用方式。 A:变动原则和供需原则 B:贡献原则和预期收益原则 C:合法原则和最有效使用原则 D:报酬递增递减原则和合法原则 答案:C 解析:在实际估价中，运用剩余法估价结果的可靠程度，关键取决于以下两项预测：一是是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式；二是是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了开发完成后的房地产价值。 19、对一荒地进行估价，获知该荒地的总面积为2平方千米，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元/平方米；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元/平方千米，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12%，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要缴纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。若用静态方式