住宅房地产项目代建模式研究-毕业论文.doc

摘 要 房地产代建模式是一种创新开发模式，分为商业代建和政府代建两类。其中商业代建存在与发展的基础在于合作双方对开发理念认知的一致性、代建方人才培养与输出的效率和质量以及委托方土地与资金的保障力度。商业代建的风险主要在于委托方干预风险、政府干预风险以及履约风险。代建合作双方应发掘代建模式的优势，规避风险，以优化房地产市场的资源配置，促进市场健康有序发展。 代建制是一种先进的基础设施项目管理模式,但也存在不少风险;本文主要阐述了作为代建制的理论渊源和实践基础的工程项目管理理论与模式，介绍代建制在中国实践中的三种模式，分析三种模式的优缺点，介绍了项目代建制风险管理流程及阶段,接着对代建制项目风险主体进行分析,最后阐述了常见的风险防范策略。探讨代建制模式下的监管体系代建制，并给出代建制模式下的工程应用实例；然后从经济学视角分析代建制模式的经济特征，从法学视角分析代建制模式中主体间的法律关系，从而澄清经济学与法学视角下代建制模式中各参与方间关系的不同提法及涵义，最后介绍代建制在住宅房地产工程项目中的应用情况。基于对代建制基本概念还没有统一的认识，更缺乏对代建制进行的系统研究与分析，本文的研究旨在对代建制在中国的实践作一全面的总结，并对其进行了系统的理论分析。 关键词： 1 1.1代建制的时代背景分析 1 1.2研究目的与方法 3 第二章 理论综述 5 2.1房地产代建模式的定义及分类 5 2.2代建制的形成过程 6 2.3代建制在中国实践中的三种模式 7 2.3.1上海模式 8 2.3.2深圳模式 9 2.3.3厦门模式 11 2.4代建模式的发展基础 13 2.4.1合作双方对开发理念认知的一致性 13 2.4.2人才培养与输出的效率和质量 13 2.4.2土地与资金的保障力度 14 第三章 代建制模式的现状分析 15 3.1代建制模式下的监管体系 15 3.1.1政府投资项目资金监管约束机制 15 3.1.2公共工程融资代建制 17 3.1代建制模式的现状 22 第四章 房地产代建制中存在的问题分析 24 4.1代建制在房地产开发项目运行中体现出来的优势与弊病 24 4.1.1优势 24 4.1.2 弊病 24 4.2房地产代建制中存在的问题 26 4.3制约代建制企业发展的若干问题 27 4.3.1风险转移问题 27 4.3.2代建制度与现有的建设工程管理制度交迭 28 4.3.3代建制度带来项目组织实施工作困难 28 4.3.4现行体制阻碍代建制企业的发展 28 4.3.4从业人员素质有待提高我同目前的代建制行业 29 第五章 代建制模式发展过程存在问题的解决方案 30 5.1加强宣传教育，走出代建制误区 30 5.2制定扶持制度有效培育和发展代建主体 30 5.3完善法制建设创造“代建制”良好制度环境 31 5.4引入现代企业制度和加强从业人员素质培养，增强代建企业核心竞争力 31 5.5建立招标竞争机制加强对代建主体有效监督 32 第六章 结论 33 致 谢 34 参考文献 35 第一章 绪论 1.1代建制的时代背景分析 国务院于2004年7月16日颁布的《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）就明确指出：“加强政府投资项目管理，改进建设实施方式”，“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位” [1]。国务院为什么要推行代建制呢？ 首先，我们分析政府投资项目的现行管理模式存在的主要问题：? 一、投资“三超” 政府投资项目实行“财政投资，政府管理”的单一模式，即投资、建设、管理、使用四位一体。相互之间无利益制约、不透明，项目建设管理中存在薄弱环节，普遍存在“超规模、超标准、超概算”的“三超”现象。 二、工期拖延 项目管理组织的人员临时组成班子，对项目缺乏整体和综合管理。使得投资失控、工期拖延、质量不保等现象屡有发生。由于利益关系的不明确，甚至出现“钓鱼工程”。 三、项目管理知识没有积累 项目管理组织机构是临时的。通常采取行政部门组建基建指挥部的方式来组织建设，“项目开了搭班子，工程完了散摊子”、“只有一次教训，没有二次经验”。 其次，代建制模式有助于解决以下问题：? 一、法律关系明确 投资人、使用单位、代建单位依照《中华人民共和国合同法》签定合同，通过合同条款的约定，使得合同各方有法可循、依法管理、违法必纠，在制度建设上更趋合理。 二、代建制是解决政府投资项目建设中所有者代表缺位的需要? 在公有产权制度下，所有者代表缺位是一道难解的题，其表现是产权不明晰，而产权不明晰的结果是资源浪费、效率低下以及腐败滋生等一系列社会问题的出现。按照制度经济学的说法，一种新的制度供给必然对应着某种制