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美国房地产市场复苏难以持续 　　2015年9月，美国成屋销售折年数达到555万套，是国际金融危机发生以来的最高水平。由于房屋销售持续回暖，美国新屋开工量也持续增加，2015年二季度以来美国新屋开工折年数稳定在115万套左右，是国际金融危机后新屋开工量最低时的2倍左右。 中国论文网 /3/view-7165799.htm 　　随着销售回暖，美国房价也不断上涨，目前各界普遍对美国房地产市场复苏持乐观态度。但从房地产市场运行的主要监测指标观察，可以发现，美国房地产市场的复苏越来越不具有可持续性，甚至蕴含一定的风险。 美国房市复苏基础不稳 　　国际金融危机发生后，美国房价出现了大幅回落，美国新建住房销售中间价由2007年的24.79万美元/套回落到2009年的21.67万美元/套，降幅达到12.3%，部分城市降幅更大。但随着美联储大幅降低利率并实行量化宽松政策，从2010年起，美国房价开始企稳回升，2010年到2013年，美国新建住房销售中间价涨幅分别为2.35%、2.43%、7.92%和9.67%。 　　2013年美国新建住房销售中间价为26.89万美元/套，已超过国际金融危机发生前的房价水平。2014年美国新建住房销售中间价继续上涨5.47%，达到28.36万美元/套。虽然美国房价持续攀升，库存也低于危机之前的水平，但从美国房地产市场运行的主要指标观察，美国房地产市场复苏的基础并不稳固。 美国房地产市场复苏的基础并不稳固。 　　一是国际金融危机发生后，美国的家庭收入增长缓慢，难以支撑持续上涨的房价。 　　2008年，美国全部住户家庭收入中位数为50303美元，金融危机发生后，美国全部住户家庭收入中位数在2009年和2010年连续两年出现下降。从2011年开始，美国的家庭收入出现恢复性增长，但增速较为缓慢。2011年到2014年，美国全部住户收入中位数同比名义增速分别为1.58%、1.92%、5.03%和0.13%，收入增速明显低于同期房价涨幅。由于家庭收入增长缓慢，意味着持续攀升的房价缺乏坚实的基础。 　　二是房价的持续快速上涨主要是低利率政策推动，一旦美联储开始加息，则推动房价持续快速上涨的动力将会消退。为应对国际金融危机，美国采取了一系列“救助”措施，通过中央银行扩大资产负债表、财政担保等方式为市场注入流动性，同时大幅度降低利率水平，以刺激经济。 　　美国住房抵押贷款30年期固定利率在2008年9月份之前一直在6%以上，到2011年底已低于4%，今年以来住房抵押贷款30年期固定利率水平也一直低于4%。在美国家庭收入增长缓慢的情况下，由于利率大幅降低，购房人的支付能力在短期内显著提高，美国住房购买力综合指数由危机前2006年7月的101回升到2012年2月的历史高点210。住房购买力指数与利率水平高度相关，一旦美联储开始加息，则必然带来住房购买力指数的下降，推动美国房价上涨的动力也将很快消退。 　　三是新屋销售量和开工量虽然持续增加，但并未恢复到次贷危机之前的正常水平。 　　2012年以来，随着美国房价涨幅加大和待售房数量处于低位，美国新屋开工量开始持续增加。2015年以来，虽然美国新屋开工量继续保持在较高水平，但目前的新屋开工量仍较次贷危机发生前的长期均值水平低20%以上。 持续复苏难度加大 　　随着美国住房价格的持续上涨，在表面繁荣背后，美国房地产市场风险开始增大，持续复苏的难度也显著加大。 　　一是由于房价名义涨幅显著超过收入涨幅，美国的房价收入比已超过美国次贷危机发生前的最高水平，房地产市场的风险显著加大。2010年以来，美国的房价开始缓慢回升，房价涨幅开始超过同期居民收入涨幅。随着2012年-2014年美国房价涨幅持续加大，美国的房价收入比快速攀升。 　　按房价和收入的中间价计算，2014年美国新建住房销售中间价28.36万美元/套，当年美国全部住户家庭收入中位数为53657美元，房价收入比为5.29倍，已超过次贷危机爆发前美国房价处于高位时的房价收入比，处于1967年以来的最高水平。按房价和收入的平均价计算，2014年美国新建住房销售平均价为34.34万美元，当年美国全部住户家庭收入平均数为75738美元，房价收入比为4.53倍，仅略低于2004年-2007年的水平，而显著高于美国房价收入比长期均值水平3.67倍。 　　房价泡沫风险的典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅。一旦诱发房价涨幅超过收入涨幅的短期因素发生变化，房价泡沫风险将会很快爆发。 　　从历史上看，日本的房地产泡沫、美国的次贷危机和香港上世纪90年代中后期出现的房地产泡沫阶段的房价高涨幅，对应的是收入低涨幅，即收入水平不支撑房价的过快上涨而形成房地产泡沫。2013年以来，随着美国房价的涨幅加大，美国的房