商业地产的规划设计许大金解析.ppt

商业地产的规划设计 城市规划与商业规划 曾经有专家断言，中国的现代化就是中国的城市化，这句话在中国农业人口占大多数的国情下被群起攻之，但在稍微修改后这句话就变的客观了很多：中国的现代化的进程在很大程度上与中国城市化的进程保持同步。按照现行规划，中国的城市化率将在2020年到达55%，这就意味着届时中国城市人口将达到8亿以上。虽然与发达国家70%——80%的城市化率相比仍然较底，但毫无疑问是这一进程将创造人类历史上最伟大的城市化运动。中国将用半个世纪的时间完成西方国家历时200多年才完成的城市化之路。 商业伴随城市而生 城市规划需要与商业规划衔接 城市规划的出发点是从整体上提升城市的竞争力和居民的宜居程度，具体包括城市发展战略、城市总体布局、城市交通与道路系统、城市规划中的工程规划、居住区规划、城市公共空间、城市历史文化遗产保护与城市更新、城市规划的实施、城市规划的行政与法制等等内容。 而商业规划的目的相对简单，就是赢得更多的利润。 矛盾 举一个简单的例子，在城市规划中对商业网点的规划是尽可能的分散，目的是方便居民的消费。而商业项目的选址则希望尽可能的集中，从而形成较大的商圈吸引更多人前来消费。而随着商业过度集中而产生的交通问题、治安问题、配套设施问题商业项目却丢给了城市的规划。但城市规划者没有充分的理解商业的这种需求，而是通过强制性的行政命令对此做出硬性的规定，例如规定在市区中心禁止或者暂不批准大型商业项目立项。 城管和游商 应该重视的两个问题 尊重原业主的权力 尊重相邻业主的权利 商业地产规划设计的要点 独特性：项目定位要与城市整体商业网点形成特色错位，与商圈内业态组合形成互补互动；要有宽阔的购物通道、室内外步行街营造，充分考虑到来客的休息和停车设施，要通过环境的塑造形成自身聚客的引力，其整体环境和动线要有建筑美学与商业功用的有机结合。 商业地产规划设计的要点 长远性特征：项目规划要坚持社会需求变化的眼光，对于一个城市，大型商业设施投资巨大，是一项政府、社会和百姓关注的系统工程，已经成为一个集合了最多商业资源和国际品位的象征性场所，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈的符号象征功能。 MALL或大型商业设施是城市稀缺资源，是人民集中消费、休闲、工作和投资的场所，是城市的名片，集合了最多商业资源和国际品位的象征性场所，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈的符号象征功能。政府官员、商人、业主对于建筑空间的要求不仅仅是大小、功能和交通，也对整个建筑的象征性资源有强烈的需求。规划需要满足未来二十年的城市商业价值诉求。 商业地产规划设计的要点 环境决定性特征：不以“大”而以“准”取胜，立足社区商圈，兼顾城市商业聚集功能，要为社区商圈和城市主流消费群的未来生活方式预留升级空间 商业地产规划设计的要点 功能合理性 不仅要从物业内部考虑人流动现，更要从物业环境、交通组织、城市规划考虑室内室外人流、车流、商流的动线设计； 商业地产规划设计的要点 高度统一性特征：商业规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作，始终体现商业需求的主导地位和商业品牌组合的价值。适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商铺，必须实施持续资本运营手段和统一经营权手段，保障业主统一管理权益。统一管理租户，严格监管租户经营行为和租户经营绩效，实施整体商业规划租户租约与管理的有计划更替和选择，在正常管理秩序下，租金率只升不降； 商业地产规划设计的要点 顾客主动性特征：，大型商业设施为消费者而存在。从顾客永远是对的项目定位规划一开始，就要密切关注社会公众的根本利益，拥有足够数量的停车场和交通优势，并投资足够比例的共享空间和室外动线（不能用住宅地产的眼光看待商业地产），要有有更新地区或创造新商圈的独到眼光。 商业地产规划设计的要点 系统性特征：商业的规划设计要考虑到政府、社区、相邻者的关系，也包括投资者、使用者以及维护者的各方利益。 业态规划商业地产规划设计的核心 业态组合的构成包括主力店、卫星店(主要营业面积使用者)、休闲及服务提供者、其他业态的小店及零售亭和花车。它是设计规划的依据基础 成功的商业规划,业态组合的设定是关键,业态组合的成功则取决于主力店的选择。购物中心的定位必须考虑到竞争、购物中心对购物者的吸引力及能否构成购物者重复入店等问题,而业态组合在这些问题当中又扮演举足轻重的角色。 业态规划的设定与监控 必须根据商圈可触及的顾客人口进行消费者研究调查。业态组合调查之所以在购物中心发达的国家备受开发商和投资商所重视,主要是它能解决购物中心未来运营的兴衰问题:在购物中心的整个生命周期中,业态组合随时都要面临调整的挑战,但这同时也意味着改善业态组合体质与转型的机会,完全靠市场与顾客需求和监控系统来决定。 1、业态的选择：一