9房地产金融资产投资分析报告.ppt

建行建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券 利率及付息方式：浮动利率，按月还本付息，基准利率为一年期定期存款利率，每半年调整一次。 规模及结构：41.6亿元，其中，优先级资产约40.2亿元，次级资产约1.4亿元。 优先级资产分为A、B、C三档： A档约35.8亿元，AAA评级，当前票面利率4.77%； B档约3.6亿元，A评级，当前票面利率6.07%； C档约0.8亿元，BBB评级，当前票面利率9.75% 发行安排：银行间债券市场发行 利率 风险 导致贴现率的变化、借款人提前偿付行为的变化 利率 6. 住房抵押支持证券投资的影响因素与风险 提示：所有投资者面对相同性质的风险，只是贷款原始权益人的收益和风险的转移和按比例细化。 再投资风险 提前偿付使得现金流出现波动，引起MBS价格变化 提前偿付 违约 风险 借款人未及时还款、收取的还款未按约定支付给投资者等 现金流 支付违约 风险 内 容 影响因素 2014年9月29日，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。（中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》） 问题：MBS收益率的吸引力。 房贷基准利率约85折，平均利率约5.56%，扣除管理费用后，提供给投资者的可能收益较低。而五年期国债票面年利率5.41%，银行1年期理财产品收益率5%以上，信托产品收益率9～10%。 六、投资于商业房地产抵押贷款支持证券 Commercial Mortgage Backed Securities， CMBs 商业房地产抵押贷款支持证券：将商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过信用增强、评级后，由特设机构参考评级确定发行价格，以抵押贷款组合未来现金流为偿还基础，在资本市场上发行证券，出售给投资者的一种行为。 ——MBS以住宅贷款为基础资产，CMBS以商业物业贷款为基础资产,其他如以地产销售收益、租赁收益权为基础资产。 万达集团与麦格理合作的内地首支CMBS： 2005 年末，万达集团与澳大利亚投行麦格理银行合作，计划在港发行总额100 亿港元的REITs 产品，但经过近一年运作，终告失利。而后麦格理银行引导万达走上跨境CMBS之路，于2006 年9月私募发行1.45 亿美元跨境CMBS。 Dynasty Asset (Holdings) Ltd.公司发行的价值1.45 亿美元的2006-1 系列商业房地产抵押贷款支持证券，交易的发起人是麦格理-万达房地产基金。 该证券的预定期限为2.75 年，法定最终期限为5.75 年，发行收入用于收购初始贷款人发放的贷款。 2005年麦格理32亿元收购万达九个商业项目24%的股权，筹备REITs 潜在的资本市场融资渠道 麦格理向渣打银行借贷1.5亿美元 万达缓解只租不售引发的资金困境 2006年香港REITs计划失败 2006年发行CMBS，1.45亿美元 离岸资产包 归还贷款 七、投资于房地产投资信托基金 Real Estate Investment Trust，REITs 1. 房地产投资信托基金 以信托或公司的形式，通过发行受益凭证或股票来募集资金，用于房地产投资、发放房地产抵押贷款、购买房地产抵押贷款支持证券等，并委托或聘请专业机构和人员实施经营管理的一种资金信托投资方式，在满足特定条件下可以避免双重征税，且其股票或受益凭证一般在证券交易所进行自由交易。 ——比较：信托，投资基金，集合信托计划 2. 投资于房地产投资信托基金 投资者通过购买并持有房地产投资信托基金的受益凭证或股票等来获得利息、股息等形式的分红以及在二级市场上进行交易所获得的资本增值收益的一种投资方式。 房地产投资信托基金的意义 投资者——一种分享房地产行业发展收益的间接投资方式； REITs——通过专业性投资代理，集合零散资金，规模性地参与房地产投资。 3. 房地产投资信托基金的运行机制：以信托型为例 REITs 管理公司 顾问公司 REITs 管理服务收费 托管机构 管理服务 分红 顾问费 顾问服务 托管收费 基金单位持有人 房地产物业管理者 房地产资产（组合） 房地产项目管理公司 管理房产 管理费用 物业服务 服务收费 持有资产 租金收入 股东代理人 基金持有人，受益凭证的持有者，享有的权益包括选择受托人、取得基金收益、获取基金业务及财务状况资料、监督基金运作情况、出席或委派代表出席基金单位持有人大会等，但遵守基金契约或公司章程、支付基金认购款项及有关费用、承担基金亏损或基金终止等有限责任。 REITs管理公司，由发起人组建，是基金组织结构中的核心