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金融工程/资产证券化 反向房屋贷款 人寿保险债券 (life insurance bond/mortality curve) CDO CDO^2 金融工程/资产证券化 RE-REMIC （评级无风险套利/释放经济资本） 1、评级由亏损概率决定，而非亏损数量； 2、3 bond, each has high probability of loss(loss amount $1), all junk, risk weight 100%, risky asset (100%*300=300); if repackaged and rearrange its cash flow priority, 200 may become AAA(risk weight 20%), and $100 junk(risk weight 100%), weighted average risky asset(200*20% + 100*100% = 140); 释放更多Economic Capital。 金融工程/资产证券化 核心驱动因素: 1, 融资成本; 2, 评级驱动. Although the term of a repo is typically a day or so, they can be rolled over to extend the financing. * 因为贷出的款项都可以出售，降低了银行的信贷风险，银行因此变的更加Aggressive； 使传统的债权债务关系更加复杂/资产估价更加困难。 金融工程/资产证券化 背景 金融危机 全球化使各个国家积累了大量美元，同时由于美元的储备货币地位，这些美元需要回流到美国； 日本极低利率/从日本借钱到美国购买债券获得利率差（Carry Trade); 各类投资机构对债券产品的需求。 Carry Trade： Yield Difference / Currency Appreciation(Depreciation) 日元carry trade: 借日元，换成美元，投资美国债券，赚取利率差（基本没有信贷风险）；期末美元换成日元还债；核心风险是美元贬值，日元升值，但是当时日本经济很差，日元升值概率小； QE2: 美国底利率，发展中国家国债高利率，从美国借债，购买发展中国家债券，获取利率差；风险也是发展中国家货币贬值，美元升值（贸易顺差，政治压力）。或者发展中国家调低国债利率（政策被高通货膨胀抑制）；Arbitrage(无风险套利行为） * Carry Trade： 购房者 银行机构 投资机构 信托机构（由华尔街的投资银行设立） 大量购买房屋贷款 大量现金供给 发放更多现金 抵押贷款 大量现金流供给 对债券需求增加 投资机构如何推高房价？ 金融危机 零首付 开始两年利率为1%，并且前两年不许要支付本金，第三年开始上升为正常水平 信贷过量增加对房屋的需求（本来不合格购买房子的人开始购买房子） 需求增加进一步刺激房价上涨 房价上涨进一步增加银行贷款 例子： LTV=90% 疯狂提供贷款 信贷过量的后果： 金融危机 增加信贷 增加对房屋需求 房屋价格上涨（固定LTV) 为什么投资机构要这么做？ 宽松信贷与高房价关系 大家假设房屋价格不会跌 获得比较高的收益 金融危机 2007年6月，Bear Stearns两个专门购买房屋按揭贷款债券的公司破产；投资者对房屋贷款为抵押的债券的质量表示担心，减少了对该类债券的购买 投资者不购买这些债券具有什么后果？？？ 金融危机 购房者购买力减少 银行机构 投资机构减少债券购买 信托机构（由华尔街的投资银行设立） 房屋贷款 现金减少 现金减少 债券 减少贷款 房屋价格下跌 如果房子零首付，价格下跌什么后果？ 债券需求下降的后果 金融危机 断供会引起更多断供 买新房者断供 债券投资者损失 投资者减少 债券需求 资金供给减少 房屋价格 进一步下跌 为什么第一套房子银行要求首付20%？第二套房子银行要求首付40%？ Down payment is equivalent to option premium. 金融危机 金融危机 高违约率的影响(影响银行的贷款能力和贷款意愿): 高违约率，低回收率使原来AAA级的债券被降级，=银行需要更多的经济资本; What will be the impact of downgrade on Bank Lending? AAA, risk weighting 20%, Junk, risk weighting 100%=more economic capital=Less