房地产建筑行业成本管理预算交流解析.ppt

设计阶段成本管理 设计阶段是将开发理念、思想、思路落实到施工图纸的过程，因此过程中需要将成本理念灌输给设计人员，要求设计人员有“经济”意识。 设计阶段成本管理方法： 1、设计招标，进行方案比选，同时要求设计单位提供设计概算； 2、下达限额设计任务书（包括地上、地下钢筋、商砼含量；窗墙比/窗地比；地下室单位车位面积；地上、地下建筑、机电工程造价限额；室内、外立面装修标准约定；层高（层高每增加10cm，造价增加3%~5%）、对于园林景观工程，下达设计标准，规定软硬景比例）； 3、设计方案审查，进行设计优化（在设计过程中，通过招标选用设计优化单位进入，对设计方案进行优化，确保设计结果控制在限额设计指标范围内，设计优化单位按照降造比例进行提成），目前地产集团在施项目均采用设计优化；其中北京梧桐苑项目通过设计优化，地上钢筋控制在38kg/㎡，综合钢筋控制在54kg/㎡；坚决杜绝“大基础”、“肥梁肥柱”。 4、产品线推广：目前地产集团已经实现“国际城”、“山语城”、“青秀城”、“西派系列”“原香系列”、“梧桐苑系列”等六大产品线，产品线之间产品选型、成本可进行对比，为项目快速开发奠定了基础。 设计阶段成本管理 设计阶段应关注的几个经济指标： （1）外形系数：外墙墙面面积（含外墙装饰面、建筑造型展开面，不含阳台底部涂料）/地上建筑面积之比；外立面设计应保持简洁、明快，尽量减少里进外凸，减少外立面构件，普通住宅外形系数应控制在1.2范围内，不宜超过1.5； （2）窗地比：外墙门窗洞口面积/地上建筑面积，窗地比应控制在0.3以内，控制开窗面积，减少飘窗、转角窗面积，窗地比以0.2~0.28为宜； （3）地下车位：应控制好地下柱网，合理划分车位数量，按照地下室面积进行分摊，每个停车位面积一般应控制在32㎡/个，最高不应超过35㎡/个； 地下室占地上计容积率面积应尽量控制在20%范围内，地下车位面积应控制在35㎡/个范围内，无人防地下车位，控制在32㎡/个；1/4地下室面积人防区域面积1/3地下室面积，控制在34㎡/个；1/3地下室面积≤人防区域面积1/2地下室面积，控制在36㎡/个；人防面积≥1/2地下室面积，控制在38㎡/个。对于地下车位销售单价低于10万元/个的项目，应尽量少做地下室面积。地下车位销售单价15万元/个的项目，可考虑适当增加车位数。 设计阶段成本管理 设计阶段应关注的几个经济指标： （4）基础选型：一般情况下，各基础类型的成本按以下顺序递增： 天然浅地基基础＜复合地基浅基础＜筏板基础＜预应力管桩＜人工挖孔桩＜灌注桩 （5）结构选型：一般情况下，各结构类型的成本按以下顺序递增： 矩形柱框架＜异形柱框架＜框架短肢剪力墙＜框架剪力墙＜剪力墙 （6）地下室顶板选型 当覆土深度为1.2m~2.0m时，各类顶板的成本按以下顺序递增： 无梁楼盖＜单向板楼盖＜十字梁或井字梁楼盖 当覆土深度在2.5m以上时，地下室顶板优先选择加腋大板楼盖 （7）控制“赠送率” 一定程度的赠送率，能够提升销售，但要有一定的节制，一是施工较为复杂，二是成本比较高，三是一些赠送露台应控制，可以考虑“飘窗”赠送，提前封闭，避免后期小业主随意封闭，给物业管理造成麻烦，不利于品牌建设。 设计阶段成本管理 房地产开发的“加法”与“减法” 1、“加法”：园林景观的投入；“得房率”的提高；小区配套的完善，“配套商业”，“教育配套设施的引进”（如知名幼儿园、学区房） 2、“减法”：基础选型（桩基础）；钢筋、混凝土含量的优化；外立面的优化；机电设备的优化； 招投标阶段成本管理 招投标阶段成本管理 招投标阶段成本管理 招投标管理：作为国有企业，在规范运作前提下，必须完成的一个环节；通过招投标，引入竞争机制，降低成本，保证质量，在公正、公平、公开的平台上选择施工单位或供应商； 专业分包、物资设备采购定标原则 招投标阶段成本管理 招投标工作是否流畅对成本管理有直接的关系，因此招标前应合理进行合约规划，划定工作界面（避免有的工作面重复，有的工作面空白），约定好承包范围；哪些属于甲方分包、哪些属于甲供、哪些属于甲方指定乙方供应； 对于影响到品质的项目建议甲供或甲方分包（如电梯、外窗、户门、石材等），对于价格比较有弹性，有议价空间的材料设备可以甲供（如电线电缆、配电箱等），对于材料比较刚性的由施工单位进行采购（如钢筋、商砼、以及砖瓦砂石等）；对于集团公司多个项目同时开发的，大宗材料设备可以进行集中采购，通过规模效应，降低采购成本；对于关键质量部位不建议分包，纳入总包承包范围（如外墙保温、防水工程等） 招投标应建立合格承包商/供应商名录，踏踏实实做好资格预审工作（属于关键节点，排除不合格的或结算容易扯皮的单位），在资格预审通过的前提下，采用合理低价中标原则，