房地产金融：融资方式与工具创新解析.ppt

* 3、发展状况 REITs诞生于美国，最早可以追溯到1880年。美国是全球发展REITs最成熟的市场，美国的REITs已经成为世界REITs发展的典范。 美国房地产投资信托市场的发展 美国房地产投资信托发展两阶段: 1960：美国国会通过相关法令，REITs诞生 1960—1990（探索积聚阶段）：REITs发展缓慢，这主要是受制于各项法规的不完善和美国经济的影响。 1990—现在（迅速扩张阶段）：美国REITs得到了长足的发展，市值出现了直线上升的趋势，具有了相当的规模。 * 资料来源：标准普尔/花旗集团全球REITs指数 房地产投资信托基金全球规模比较 3、发展状况 * 4、投资收益 资料来源：美国国家房地产投资信托协会（NAREIT） 美国REITs20年平均年收益与其他证券比较（1993.3-2013.3） 与标准普尔500指数投资情况比较，风险与收益更高。 与纳斯达克综合指数投资情况比较，风险相当，但收益更高。 * 全球房地产投资信托的综合收益率（2003-2013） 资料来源：美国国家房地产投资信托协会（NAREIT） 4、投资收益 新加坡凯德置地仅仅用了10年时间，从一个新加坡本土开发商成长为国际性的房地产集团，其秘诀何在？ 专题三讨论题 凯德置地的迅速扩张秘诀？ * 房地产私募基金 一级市场证券包括：房地产股票、基金和信托收益权凭证 二级市场证券主要指房地产股票 * 信托受益权可以被划分为优先受益权和劣后受益权。所谓优先受益权，是指优先获得信托利益的权利，只有优先受益人获得利益后，劣后受益人才能获得剩余信托利益。劣后受益权则是相对于优先受益权而言，拥有劣后受益权的投资者只有在优先受益人优先在信托利益中受偿后才能得到偿付。上国投推出的磁悬浮交通项目股权信托受益权投资计划即引入了这两个概念。 * 注：结构化优先劣后分层设计指在信托理财项目中，不仅向社会公众募集资金，同时也吸收机构投资者或高风险偏好投资者的资金。信托受益权结构相应采用分层处理，即设置优先和劣后级别，社会公众作为优先受益人，机构投资者或高风险偏好投资者作为劣后受益权人。劣后受益权人的本金部分将对优先受益人进行支持，在信托项目遭受损失时，劣后受益人的财产向优先受益人补偿；在信托项目取得赢利时，优先受益人按事先约定比例适当参与分红。 上表数据来自于：诺承投资与投中研究院联合发布的《2013人民币房地产基金研究报告》 * 房地产与经济? 2014 SUFE 房地产与经济? 2014 SUFE 房地产与经济? 2014 SUFE 房地产与经济? 2014 SUFE 专题三 房地产金融：融资方式与工具创新 * 中国房地产金融市场状况 一 房地产传统信贷融资体系 二 房地产新型证券融资方式 三 一、中国房地产金融市场状况 * 中国房地产金融市场发展阶段界定 中国房地产金融市场结构现状 (一) (二) (一) 中国房地产金融市场发展阶段界定 * 从发达国家房地产金融的发展历程来看，一般都会经历如下三个阶段： 第三阶段:成熟 第二阶段:发展 第一阶段:起步 以房地产开发为主，只存在房地产增量市场单一的金融体系，开发商和投资商是一个主体，资金支持主要来自银行 房地产金融市场开始开放，机构投资者和富裕个人的资金通过信托基金和私募地产基金进入市场，房地产金融市场供应体系逐步健全 以房地产证券化为核心，投资者通过信托基金和资产证券化进入市场，使房地产成为全民投资产业。金融市场主要服务于存量商业房地产，持有人主要为机构投资者 中国房地产金融市场总体上处于第一阶段向第二阶段过渡时期 * 中国房地产融资市场总体上以一级市场为主，侧重间接融资 (二)中国房地产金融市场结构现状 房地产金融一级市场 房地产金融二级市场 借 款 人 居民个人 金融中介 商业银行 储蓄银行 抵押银行 金融市场 保险公司 养老基金 退休基金 银行 个人 房地产开发企业 建筑公司 其他经济机构 商业银行 储蓄银行 抵押银行 其他金融机构 机构投资者 个人投资者 住房抵押 住房抵押贷款 住房抵押证券 资金 抵押或信用 开发资金 资金 证券股票 资金 机构投资者 个人投资者 证券股票 间 接 融 资 直 接 融 资 * 二、房地产传统信贷融资体系 * 房地产开发信贷融资体系 房地产消费信贷融资体系 (一) (二) (一)房地产开发信贷融资体系 * 2010年之前，房地产开发贷款规模快速增长，年增长率在15~35%之间；自2010年1季度开始放缓，但规模维持稳定增长。 房地产开发贷款规模变化 数据来源:WIND (一)房地产开发信贷融资体系 * 总体来看，在中国房地产企业三大的资金来源中金融机构贷款任然占有重要位置，占房地产开发企业资金来源的15%-20%。然而，2010年以来这一比例有一定的