房地产企业项目运营管理培训.解析.ppt

北京金隅的项目决策会议（决策会议+项目总体进度+标准成果） 附件\决策会议体系 依据决策体系的会议等级设定 决策会议体系的设计来自于流程和权责体系 公司级决策—— 一级决策会议 专业线决策—— 二级决策会议 返回 项目运营管理之 ——项目评价体系 项目评价的要素 收益类指标：销售利润/结转收入/结转成本 效率类指标：销售利润率/投资回报率/IRR 资金类指标：经营性现金流/资金平衡时间 资产类指标：NPV…… 项目品牌：知名度/认知度/美誉度等 客户满意度：满意度（规划设计/销售服务/工程质量/物业服务） …… 运营视角 进度指标 质量目标 专业管理目标: 如目标成本变动率\标准部品应用率\战略采购比例 安全控制目标 …… 学习视角 人员培养 知识管理 …… 财务视角 客户视角 项目评价指标 项目评价的层次及方式 项目投资评价体系 经营目标 进度目标 成本目标 资金目标 其他目标评价指标 客户目标 运营目标 学习目标 不包含进度 项目评价指标 全周期 (运营策划/成功标尺) 年度 季度/月度 各阶段投资测算 年度计划与全周期计划对标 项目后 评估 年度计划与全周期计划对标 项目后 评估 项目投资动态评价(年度) 项目非财务类KPI(年度) 项目投资动态评价(月度) 专项流程KPI(年度) 三大工具：投资评价模型、项目KPI、流程KPI 项目财务类KPI(年度) 项目投资评价体系—— 龙湖的投资分析模型 序号 指标名称 指标值 单位 计算公式 评价点 1 项目总投入 774,396 万元 开发成本＋期间费用＋营业税＋增值税＋所得税 项目的总投入规模 2 项目销售收入 916,305 万元 销售收入 项目变现能力 3 留存资产价值 12,331 万元 可售留存资产价值按10年收益折现值计算（8％折现率） 留存资产价值 4 单方售价 9,241 元/㎡ 项目销售收入/销售面积 销售均价的合理性 5 可租售单方成本 7,174 元/㎡ 项目销售部分投入/销售面积 单方成本的高低 6 项目投资 326,600 万元 项目在实现盈亏平衡前需投入的资金 项目的投资规模 7 所得税后净现金收益 154,240 万元 2+3-1 项目静态收益 8 股权倍数 1.47 　 (7+6)/6 股权收益 9 投资收益率 47.2% 　 7/6 项目投资收益水平 10 税后净利率 16.6% 　 所得税后净现金收益/（项目销售收入＋留存资产净现值） 核心指标，大于10% 11 项目自有资金IRR 13.7% 　 月度内部收益率×12（不含外部贷款和利息） 核心指标，大于19% 龙湖的项目投资评价体系，首先体现在各阶段的投资测算报告，保证投资意愿的延续和实现 龙湖的项目投资动态评价和管理——月度进行项目投资全景模型跟踪评估 房地产E网 常用的项目KPI 项目评价指标 财务维度 项目毛利 经营性资金流 销售收入 开发成本 回款金额 经营付现 客户维度 项目品牌价值 客户综合满意度 内部运营维度 进度 项目实施规范管理 安全 学习成长维度 内部氛围 满意度 团队建设 客户忠诚度 流程KPI——来自流程分析 / 项目运营管理之 ——信息管理体系 一、是什么？ ——房地产企业“项目运营管理”的概念及核心内容 二、如何做？ ——解析房地产企业的“项目运营管理”构建实务 三、可以做什么？——“战略导向型项目运营管理”理念的提出 项目运营管理一百问 始终没有找到权威的“运营管理”定义，找到一个所谓的权威机构“运营管理” ，其前身是什么“生产与库存管理协会”，推测是偏重于生产运营管理，但也没找到其他的，而且我英语太滥，没好好看 * 采购不是一个独立的阶段，一个独立的阶段应该有如下特点：阶段性、独立性、对整体进度有影响的成果，采购——阶段性不明显、独立性不强：主要配合工程进度 建议把设计阶段中方案设计与初设/施工图分开，1、功能有区别；2、两个阶段的成果和决策复杂；3、适应于常见的多项目管理模式和集团化管控 * D —— 项目计划的编制（STEP-02） 项目年度计划的编制——三位一体的年度项目经营开发计划 项目整体 运营目标 v 结转收入 结转成本 销售利润 …… 项目节点（一般至一级节点即可满足计划编制需要） …… 经营性流入 经营性输出 融资计划 …… 案例: 《某企业年度项目经营开发计划》 三位一体的年度项目经营开发计划的指标勾稽关系 销售计划（回款） 资金支出计划 经营计划（财务指标） 可售资源及推出时间 结转收入/成本 融资计划 项目开发计划 项目资金计划 项目经营计划 开工 地下结构完工 达预售条件(开盘) 封顶 集中入住 其他项目基础文件 分期开发规划 项目技术指标 项目目标成本/动态成本 1 2 3 讨论：关于项目年度计划编制的几