房地产开发审批流程解析.ppt

房地产项目开发建设流程——政府审批全手续 房地产开发主要涉及政府部门 市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局等 房地产项目开发建设流程图 重庆市房地产开发项目行政审批流程示意图 房地产开发的证件 1、核准或备案证（固定资产投资） 2、土地证 3、建设用地规划许可证 4、建设工程规划许可证 5、建筑工程施工证 6、商品房预售许可证 办理“五证”的条件 一、项目获取 项目可行性研究调研 当地房地产市场形势； 政府优惠政策、投资环境； 当地消费水平； 人口组成； 地理位置、交通； 项目开发成本、利润测算； ………… 开发——成本构成 开发——利润构成 房地产涉及税费 1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。 2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。 3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款 二、项目启动 1、获取土地 获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨 2、项目公司注册 A、项目公司申报； B、办理项目公司营业执照、组织机构代码证； C、办理银行开户、税务登记等手续； 3、房产公司资质审核 4、项目可行性研究报告审批 5、项目立项报批 A、环保部门审查，做《环境影响评价报告》； B、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划； 1、规划方案审批 3、建设工程规划许可证 四、项目建设施工 1、建设工程施工许可证 七、项目交付 谢 谢 分 享！ 三、项目规划设计 1规划方案审批 2初步方案审批 3 施工图审批 4建设工程规划许可证报批 选址、定点 报批 规划设计条件意见书审批 环境影响评估报告书审批 规划方案审批 地质初勘 2、施工图审批 施工图外审 施工图内审 规划报批 气象报批 消防报批 防震报批 人防报批 环保绿化方案报批 地质详勘 施工图设计 施工图报批 建筑工程规划许可证报批 墙 改 物业维修基金 散装水泥 节 能 1建设工程施工许可证 2项目建设能源、系统报批 3施工建设杂项报批 工程类别核定 工程建设招投标 建设工程拟建备案 安全生产条件备案 工程质监备案报批 建设工程施工许可证 泥石流方案报批 林业部门报批 2、项目建设能源、系统报批 项目建设 能源、系统报批 雨水、污水 排放、接入 许可证报批 电力、燃气、 热气、自来水、 邮政电信 相关部门报批 装修消防报批 3、施工建设杂项报批 施工建设杂项 报批 城区绿化临时占用 树木砍伐（迁移） 报批 城区道路、 河道占用（借用） 开设道路 各项施工图变更 五、项目销售 房管处面积预测 商品房预售证报批 销售合同工商审批备案 商品房价格备案审批 六、项目竣工验收 项目竣工验收 质监单项验收 验收备案 单项局部验收 专项工程验收 综合竣工验收 竣工图纸 档案备案 规划验收 土管验收 建筑业管理处备案 * * 房地产开发的涵义 通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 品牌 房地产开发 需要整合的资源 劳动力 土地 专业人员 经验 城市基础、公 用 配套设施 建筑材料 资金 项目推广、销售 项目获取（取得土地） 项目启动 规划设计 施工建设 竣工验收 项目交付 权证办理 选址、立项 前 期 主 要 工 作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 办理国土使用证 受理单位：国土局地产处受理时间：12个工作日所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件； 土地权属证明文件； 建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图； 建设项目批准或备案文件； 地籍调查表、届址点成果表、宗地图； 招标、拍卖、挂牌成交确认书； 土地出让金缴纳情况审核表； 契