销售培训11111要点解析.ppt

房地产销售培训 专业知识篇 第一节 房地产交易相关知识第二节 房地产开发相关知识第三节 房地产面积的测算第四节 房地产的类型解析第五节 房地产的相关名词解析第六节 房地产的建筑风格与特点第七节 房地产的相关法律法规第八节 银行按揭贷款流程 第一节 房地产交易相关知识  ▲房地产的含义 Real Estate  房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。 ▲房地产经营狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的研究和实施。广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。 第二节 房地产开发相关知识 ▲房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括:1)土地开发;2)房屋建设、维修、管理;3)土地使用权的有偿划拨、转让;4)房屋所有权的买卖、租赁;5)房地产抵押贷款;6)房地产市场。▲ 房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。  ▲房地产土地的使用年限 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 ▲土地开发是将“生地”(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地。 ▲房屋开发由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施能源系统包括供电、供热、供气 (煤气、天然气、石油液化气)等设施。 ▲给水、排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道)、排水管网(下水道)、污水处理、排放工程。 ▲道路及交通系统包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分。 ▲邮电、电讯系统包括城乡邮电、通讯系统。 ▲房屋建筑、楼宇开发包括土地 三通一平或 七通一平。 第三节 房地产面积的测算 一、 计算全部建筑面积有哪些？  1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。  2、 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。  3、 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。  4、 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。 5、 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6、 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。挑楼.jpg 8、与房屋相连