书香名邸物业方案详解.docVIP

书 香 名 邸 前 期 物 业 服 务 方 案 2015年11月6日 提 纲  第一部分 项目说明 1 第二部分 项目工作重点分析 1-5 第三部分 组织人员架构 5 第四部分 拟采取的管理模式 5-7 第五部分 采取的管理措施 7－8 第六部分 物业管理处职责 8－9 第七部分 客服部职责 9－10 第八部分 安保部职责 10－11 第九部分 工程部职责 11－12 第十部分 费用核算 12－14 第十一部分 开发商需要支持项目 14－15 一、项目说明??????? 【书香名邸位于永州火车站核心板块，新四中旁龙脉正地，接市区，地理位置无与伦比，占地面积约129亩，总住户2800多户，车位1470个，按照高起点，高标准的开发战略，以人文价值，高端物业，纯正学风为定位；18路直达小区，西区路直通河西商业中心，传芳路直通火车站周边商圈，出则繁华，入则宁静；景观价值。25000 ㎡花园，3000 ㎡ 中央水系景观，步移景异；国际化建筑视野，融合永州文化内涵，领秀永州；私家会所，双语幼儿园，人车分流，儿童活动中心，老年人活动中心，休闲健身中心，近百米开阔栋距，阔绰视野，举目芳香 。】 二、项目工作重点分析 1、规划设计阶段 对于规划设计，物业管理前期入住人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 监控和消控中心的设置； 小区人车分流的设计； 公共照明开关设置位置； 公共照明开关开闭形式； 物业管理用房的位置设计； 小区垃圾房的设置； 信报箱的设立； 公共告示栏的配置； 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 小区绿化景观及道路的规划建议。 2、建设施工阶段 建设过程中，物业管理前期人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议； 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力； 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见； 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）； 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量； 提出遗漏工程项目的建议。 3、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案； 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程； 参与重大设备的调试和验收； 制订物业验收流程； 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。 4、物业销售阶段 良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于房地产企业品牌形象和知名度提升。因此，物业管理人员将根据实际情况，协助物业销售和宣传推广。 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备； 售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象； 委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方