《2008年上海房地产行业跟踪分析报告（4季度）》.doc

2008年上海房地产行业跟踪分析报告(4季度)【关 键 字】：上海房地产 上海房地产行业发展分析 投资咨询 季度跟踪 市场监测 研究报告【出版日期】：2009年2月【报告格式】：PDF电子版或纸介版【交付方式】：Email发送或EMS快递【中文价格】：印刷版1400元 电子版1200元 印刷版+电子版1600元 正 文 目 录第一章 房地产市场运行环境?10第一节 宏观环境对房地产市场影响分析?10一、2008年房地产相关政策汇总?10二、重点政策研究?12（一）降息 公积金存贷款利率调整?12（二）政府频频发布刺激政策 房地产板块回暖值得期待?12（三）房地产行业政策受益者?13（四）国土资源部要求各地加快保障性住房土地供应?13（五）国务院松绑二套房贷款限制并取消城市房地产税?13三、其他政策?14（一）全面监管建设用地动态实施?14（二）中金亿观点?15第二节 全国房地产市场运行分析?18一、国房指数?18二、全国房地产行业形势?18（一）房地产开发投资?18（二）土地购置开发?20（三）商品房销售?21（四）商品房均价?22第二章 上海市房地产市场分析?23第一节 上海市房地产市场运行分析?23一、房地产政策?23二、房地产开发投资?24三、土地购置开发?25四、商品房销售?27（一）商品房?27（二）住宅?28（三）二手房?28五、商品房价格?29（一）住宅?29（二）二手房?29第二节 08年上海市房地产市场发展分析?30一、上海房价三年来首次同比下跌?30二、上海办公楼市场成交放量 商铺市场受制而过剩?30三、年末最后一个房展会人气不旺?31四、陆家嘴地王项目“世纪大都会”开工?31五、浦东多个楼盘被集中团购 部分将用于安置房?32六、12月份上海连续推出50—64号公告?32第三章 上海市房地产市场深度分析?34第一节 房地产企业发展分析?34一、万科?34二、富力地产?34三、合生创展?35四、碧桂园?36（一）新项目在短周期内领跑区域市场?36（二）洋房销量荣登广州楼市冠军宝座?36（三）高性价比成冷市热销法宝?37（四）穆迪评级下调?37五、保利地产?37第二节 09年上海市房地产市场发展预测?38一、上海房地产市场潜在供应量大?38二、08年房地产市场发展平稳 暂无退税政策刺激楼市?39三、上海市银监局提示房地产企业潜在信用风险加剧?39四、09年上海楼市展望?40第四章 房地产细分市场分区域情况分析?41第一节 住宅市场分析?41一、住宅投资?41二、住宅建设?42三、住宅销售?43第二节 办公楼市场分析?44一、办公楼投资?44二、办公楼建设?45三、办公楼销售?46第三节 商业用房市场分析?47一、商业用房投资?47二、商业用房建设?48三、商业用房销售?49第五章 产业链分析?51第一节 产业链解析?51一、完整产业链条?51二、房地产开发企业?52（一）开发投资?52（二）销售及收入变化?52（三）盈利能力变化?53（四）偿债情况变化?53（五）成长性变化?53（六）营运能力变化?53（七）行业趋势?53第二节 建筑行业市场分析?54（一）建筑业赢利可期?54（二）发挥市场的资源配置功能?54（三）建筑业拉动相关产业发展?55第三节 建材行业市场分析?55（一）钢材市场需求难以好转?55（二）水泥竞争更激烈中西部是主战场?56（三）管材出口前景堪忧?56（四）地板成本可能下降?56（五）钢木门让危机变契机?57（六）建材市场不悲观?57第六章 房地产市场信贷风险管控?58第一节 银行房地产信贷风险分析?58一、中国房地产企业融资现状?58（一）国内上市房地产公司?58（二）香港上市房地产公司?60（三）未上市房地产公司?61（四）产权交易?61（五）委托贷款?62（六）未来融资工具——REITs?62二、银行个人房贷竞争加剧 “断供”风险增加?63（一）“断供”引发风险?63（二）中金亿观点?64三、09年楼市何以影响银行风险?65（一）09年楼市预测?65（二）中金亿观点?65四、银行同业政策动向?66第二节 风险管控?67一、零首付是楼市泡沫最大根源 银行的房地产风险总体可控?67（一）零首付增高银行风险?67（二）一手房：交楼之前银行无风险?67（三）二手房：首付少8万利息多14万?68（四）中金亿观点?69二、防范房贷风险 银行须检查自身机制?69（一）银行房贷需严控风险?69（二）中金亿观点?70三、北京调低二手房评估价以降低银行信贷风险?70