青岛巴黎壹号项目定位与整体发展分析报告.ppt

项目基础与约束 地块解析 项目属性界定 项目基础与约束 地块解析 项目属性界定 项目基础与约束 地块解析 项目属性界定 总体市场概况 城市规划 板块分析 房地产发展迅速，投资比例逐年增加，竣工面积居高不下，市场非常活跃 09年城阳区实现房地产开发投资25亿元，受市场存量压力，投资额出现大幅降低，但是销售市场依然火爆。从绝对量和相对量均可以看出，城阳区房地产开发投资额呈大幅度增长趋势，比重逐年上升，是目前青岛市房地产开发的重点区域。 近5年房地产竣工面积均保持在600万平米以上，特别是2009年，供应量达814万平米，在市场形势大好的形势下，供应量的增加给予了市场更多的选择，近24%的增幅也极大的活跃了市场。 房价上升迅速、供过于求、外来人口置业比例过高等事实表明城阳房地产出现一定过热迹象 按照经验，销售面积和竣工面积比值在0.8—1.1为正常，而城阳比值在0.7，从这一指标看出目前市场出现供过于求； 城阳区2009年销售量达历史新高，主要因为08年积累的需求出现增长，加之城阳区基础设施不断完善，配套设施日益成熟，故吸引了大量外来置业者，从而推动销售量的增加； 房价近年涨幅迅速，其中既有改善性的需求得到释放、外来品牌开发商带来的新理念，使产品素质提高、开发成本提高，也有投资客增加等人为炒作因素； 根据调研，在城阳置业的客群以本地人、韩国人与朝鲜族人、东北和山西省份和周边区域三分天下。 总体市场概况 城市规划 板块分析 属于中心城区，主要向中心城区－即墨－莱西－烟威发展轴，本项目在城市主要发展方向上 总体市场概况 城市规划 板块分析 市场环境总结——市场发展条件支持本项目 片区地产市场 主要竞争分析 城阳主城区板块两极分化严重，房价跨度比较大 片区地产市场 主要竞争分析 城阳房地产市场三分天下，本项目属于城阳中心板块 本项目所在新区内，未来将形成高、中、低档项目共同发展的局面 片区项目分析——非竞争项目，但会截留客群 楼盘竞争优势共性： 1、推出低密度产品（多层+小高层）。2、户型讲求功能性及实用性。 3、有较好的品牌基础（如万科、青特）。4、推盘量大，销售周期长，推广力度较大。 5、均有较强的区域优势。 竞争环境分析结论 大量房地产市场经验告诉我们，类似区域项目的客户层面是随着区域发展和项目品牌的建立而逐步扩大的。而客群的寻找和销售渠道的拓展将是未来项目成功的关键。 因城阳置业的客群并不是本地人占绝对，所以竞争首先来自客源争斗上，其次才是区域内部项目竞争，再由区域内部的竞争逐步扩大到区域与区域之间的竞争； 本项目所在片区内未来将有比较多土地储备和土地开发，使得竞争主要来自于未来潜在的竞争对手； 本项目所在区域内，未来将形成高、中、低档项目共同发展的局面，而本项目与这些项目既是战友的关系也是竞争对手的关系； 本项目与其他区域项目的竞争，实质是区域与区域之间的客户争夺战，和开发商品牌之间的竞争。 住宅机会挖掘 商业机会挖掘 青岛房地产市场发展历程显示，青岛中低密度市场已进入改善投资阶段，置业目的将以“第二居所”为主 从市场找机会——深入研究竞争区域的产品特征有助于我们制定有针对性的措施 产品方面，现在的市场供应和消费者需求一致吗？ 小高层、高层已经逐渐成为市场的主要产品形态，多层产品越来越稀缺，而提升的空间还很大 主要竞争区域内多层、小高层物业，不断出现创新的产品，而实用性不够 户型面积主要集中在80-110平方米2房，120-140平方米3房，140平方米以上4房 对于机会的把握是基于对自身条件、市场竞争、发展规律的综合考虑 整个市场的持续发展将使未来需求多元化，产品类型逐渐丰富 强烈的区域性购买等消费观念将随着市场的发展而逐渐改变，为项目拉动区域外客户提供了可能 由于价格上涨及市场竞争激烈等因素，使得户型面积将适当回归，中小户型需求将增加 产品形式以多层、多层花园及小高层产品为主，以多层与小高层为利润的实现点，通过多层花园、园林规划提升小区档次，树立价值标杆； 户型必须符合市场需求，注意适当控制户型面积； 园林景观应该突出精细化，与现阶段主要竞争对手相区别，并通过公共空间的营造倡导一种不一样的生活品质。 市场机会分析总结 项目竞争机会： 区位优势 社区景观 产品创新 住宅机会挖掘 商业机会挖掘 本项目所在区域目前与未来预期的商业氛围 住宅部分约4万方米，商业部分约月3000平方，住宅的成功是最主要的成功； 商业依托的优势是人气、交通、成熟的办公区及住宅区、周边商业的规划和发展、商业业态的聚积效应等，项目所在区域未来逐渐成为成熟商圈，但现本项目商业资源竞争力弱； 周边在一段时间内人气不足，商业氛围欠缺，完全融入家佳源商圈需一定时间。 地块商业价值分析 从充分发挥地块价值、减小开发风险角度考虑，巨基（中国）关于商业部