第五章房地产评估资料精要.ppt

资产评估学 第二篇 资产评估实务 第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第一节 房地产评估概述 一、房地产的特性 （一）房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和设备等组成的整合体，包括房屋和构筑物两大类。 房地产本质上包括土地和建筑物两部分。 评估房地产一般有三种基本存在形态：土地、建筑物和房地合一。 房地产也是实物实体、权益和区位三者的结合体。 目前，区位已经是影响房地产价格的重要和主要因素。 （二）房地产的特性 主要是房地产区别于其他类型资产的特殊性质。 1、土地的自然特性 （1）数量有限性（不可再生性） （2）位置不可移动性 （3）效用持久性 （4）效益差异性 2、土地的人文特性 （1）用途的广泛性 （2）供给的稀缺性 （3）社会经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 3、建筑物的特点 （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生社会资源 4、房地产的特性 （1）位置固定性 （2）使用的长期性(居住70、工业50、教科文卫体50、商业旅游40、综合和其他50) （3）投资的大量性 （4）影响因素的多样性和复杂性 （5）保值增值性 二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最高最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的目的和价值类型 基本目的是为涉及房地产的业务或交易提供价值参考。 特定目的就是要考虑涉及房地产的交易的特殊性质，考虑不同性质的涉及房地产的交易对房地产评估的特殊要求或制约。 涉及房地产评估的情形有三种： 一种是单纯房地产的交易，如房地产的转让、投资、抵押及纳税等，需评估市场价值，也会涉及非市场价值； 另一种是企业价值评估时由于采用了成本法，因此需分别评估企业各项资产的价值，包括对企业中的房地产价值的评估。 第三种是财务报告目的涉及的房地产评估。 四、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的特性 （一）土地价格的特性 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的资本化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。 在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。 土地价格的特殊性主要有： 1、价格构成的特殊性 2、市场供求关系的特殊性——供给弹性小（无），地价主要由需求方决定 3、价格决定机制的特殊性——区位、环境、交通、土地用途等 4、地价呈不断上涨趋势 （二）房地产价格的特殊性 1、构成的复杂性 地价和房价，二者形成机制不同。 2、区域性、个别性 3、政策性 二、房地产价格和价值种类 （一）土地价格、建筑物价格和房地产价格P88 （二）总价格、单位价格和楼面价 容积率=地上总建筑面积/土地面积 （三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 （四）市场交易价格和评估价值 【例.单选题】（2009年）某宗土地，单价为8 000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10%，则其楼面地价为（　）元/平方米。　　A.1 600 　　　B.8 000　　C.40 000　　 D.80 000 三、房地产价格的构成 （一）土地取得成本 （二）开发成本 （三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售费用 （六）销售税费 （七）开发利润 四、影响房地产价格的因素 （一）一般因素 1、社会因素 （1）人口因素。包括数量、素质、受教育水平等。 （2）家庭规模因素。例：全面放开二胎政策对楼市的影响。 （3）房地产投机因素。投机容易造成房价上下波动剧烈。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。社会福利好的城市，房价往往较