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北京林业大学 英 国 大量农民进入城市 原有的交通条件和城市布局不适应大工业的发展和人口流动的需要 小商人小手工业者的住房紧张 房价暴涨，住房拥挤，设备老旧 奥克维亚·希尔物业管理: 为出租的物业制定一套规范,被认为是最早的物业管理 希尔女士的管理的本质和特点体现在两个方面： 第一，其管理的基础是“基于业主对物业的所有权”； 第二，其管理方式“为业主与物业使用权人（即租户）的共同权益，对共同事务实行管理 物业管理类型 非住宅即商业楼宇，管理的重点也是房屋及设备设施管理 住宅物业管理，独立式别墅或联排别墅居多，别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门维护管理，业主需要每年缴纳物业税 少量的高层楼房，分为前期物业管理和正常期物业管理 住宅区的物业收费一般采用酬金制，每年预定一个固定的数目，账目需要向业主公开 业主的决策机制：通过召开业主大会来决定事务，若全体业主达不成一致意见，则任何一个业主都可以向政府主管部门申请裁决 物业管理特点 自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速 物业的所有权与管理权分离 物业管理及收费标准由市场形成 但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准，多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利 皇家特许屋宇经理学会 英国皇家特许屋宇经理学会（Chartered Instit