景县景南新城项目初步评估分析.pptx

隆万世基业 兴百年泰和;PART.1 景县环境;景县位于河北省东南部，大运河西岸，地处环京津、环渤海经济开发地区和京津、石家庄、济南三角经济中心地带，是河北省“十一五规划”实施“一线两厢”战略的“南厢”经济区域。北距北京270公里，天津210公里，南距山东省会济南市150公里，西距河北省会石家庄150公里，与山东省德州市毗邻，总面积1183平方公里，耕地119万亩，辖景县辖景州镇、龙华镇、广川镇、王瞳镇、洚河流镇、安陵镇、杜桥镇、王谦寺镇、北留智镇、留智庙镇、刘集乡、连镇乡、梁集乡、温城乡、后留名府乡、青兰乡共10镇6乡848个行政村，总人口50万人。 ;;;;;;;;;;;;;;PART.2 房地产市场;;华联购物中心;景县房地产市场仍处于初级发展阶段，整体品质感较差，当地人居住 观念较为落后，多层、小高层占主流;在售项目数量有限，布局较为分散，未形成特定房地产区域，目前 须建成1-4层，才能批预售证开盘销售，导致目前在售项目较少;;在售项目销售价格趋同，本项目住宅产品价格预期有限 在售项目销售均价在2400-2900 元/ 平米之间，较为趋同;客户分析：中高端客户存在显著分流现象，大多去衡水市里、德 州、石家庄等地置业；中低端客户，置业时首要关注价格;住宅市场——潜在供应;景安大街;市 场 路;;底商业态相对丰富，但缺乏有效规划，布局凌乱，整体秩序较差;潜在商业;重点个案——凯越名邸;重点个案——碧水蓝天公寓;重点个案——鸿福家园;PART.3 地块自身条件评价;现有商圈;宗地四至;宗地地上附着物情况;;配套条件;本案A 132亩; 地块面积;T1：景县距离德州较近，中高端消费外流现象较为严重 T2：项目周边未来规划的大体量商业以及市场80万平米住宅存量给本案带来较大威胁 T3：城市中心即将对外营业的盐百和晟铭印象两处商场对我项目构成较大威胁;PART.4 项目定位;根据以上分析，本项目市场定位方向：;电梯洋房（6层）+ 小高层（11层）+ 高层（18层） 打造园林景观突出的中高端地中海式风格社区;方案一;隆基泰和 和世界?筑未来;经过测算，本项目初步拟定销售均价为2700-2800元/平米。;置业目的： 改善居住、投资增值 客户特征： 对品质有一定要求，对于品牌有一定认知 客户构成： 私营业主、个体工商企业主、企业中高层管理人员、政府公务员等 ;可行性结论： 项目位于景县县城规划的新区，为未来新的行政中心所在地，未来潜力较大 景县目前大型集中商业总共约5万平米，而城镇人口共约6.7万人，商业体量已基本饱和，未来商业空间较小，需打造有差异化竞争的商业综合体； 景县目前住宅潜在供应约80万平米，需2-3年消化完毕，按照景县6.7万城镇人口计算，市场总体需求量在200-300万平米，住宅市场消化压力较大，本案按每年去化5万平米计算，40万平米住宅需去化8年，销售周期过长； 项目应注意商业体量控制以及住宅产品的定位，高层产品有一定市场抗性，应控制体量，同时提升项目产品档次，打造景县高水平、最具特色的项目。